В каких случаях стоит выбрать дифференцированный платеж по ипотеке
Одним из способов погасить ипотеку является дифференцированный платеж. Смысл в том, что заемщик ежемесячно вносит разные суммы, размер которых постепенно уменьшается. Рассказываем о преимуществах и недостатках этого варианта.
Способы погашения ипотеки
Есть два основных способа выплачивать ипотеку. Самый распространенный — аннуитетный платеж, когда заемщик вносит равные суммы в течение всего срока кредита. Схема удобна своей простотой, зато другой способ — дифференцированный — позволяет сэкономить на процентах.
При дифференцированном платеже ежемесячные взносы состоят из двух частей: фиксированной и плавающей.
Фиксированная часть идет на оплату «тела» кредита, то есть основного долга без учета процентов. Эта сумма делится на весь срок выплат на равные доли.
Плавающая часть — проценты на остаток суммы кредита. С каждым платежом основной долг уменьшается, а значит, и процентов начисляют все меньше.
В итоге дифференцированный платеж позволяет заемщику снизить общую сумму кредита и быстрее погасить долг.
Как рассчитать ежемесячные взносы по дифференцированному платежу
Для расчета нужно знать:
- «Тело» кредита — сумму без учета процентов;
- Процентную ставку — плату банку за использование заемных денег;
- Срок кредита в месяцах.
Допустим, заемщик оформил кредит на сумму 5 000 000 ₽ на 250 месяцев со ставкой 10% годовых и выбрал дифференцированную схему погашения. Рассчитаем сумму платежа по основному долгу, сумму начисленных процентов и ежемесячный платеж по кредиту.
Шаг 1. Ежемесячный платеж по основному долгу.
Платеж по основному долгу = сумма кредита / количество платежных периодов в течение всего срока кредита.
5 000 000 ₽ / 250 месяцев = 20 000 ₽
Шаг 2. Ежемесячная сумма начисленных процентов по кредиту.
Ежемесячная сумма начисленных процентов по кредиту = остаток основного долга в текущем периоде * годовая процентная ставка * число дней в платежном периоде (от 28 до 31) / число дней в году (365 или 366).
(5 000 000 *10%*31) / 365 = 42 465,75 ₽
Шаг 3. Ежемесячный платеж по кредиту.
Ежемесячный платеж по кредиту = ежемесячный платеж по основному долгу + ежемесячная сумма начисленных процентов по кредиту.
20 000 ₽ + 42 465,75 ₽ = 62 465,75 ₽
Каждый месяц размер выплаты по кредиту будет уменьшаться, поскольку основной долг снижается, а проценты начисляются только на ту сумму, которую вы еще не вернули банку.
Плюсы и минусы дифференцированного платежа
Главное преимущество дифференцированного платежа — экономия на процентах. Вы каждый раз платите проценты только за те деньги, которыми действительно пользовались.
С каждым взносом «тело» кредита становится меньше, а с ним сокращаются и отчисления банку. В результате основной долг убывает быстрее, а итоговая переплата оказывается существенно меньше.
Однако здесь есть и слабые места. Схема больше подходит людям с высоким доходом, ведь в первые месяцы после заключения кредитного договора нужно вносить относительно большие ежемесячные суммы.
Еще один недостаток — постоянно меняющийся размер взносов. Уточнить, какую сумму нужно вносить в этом месяце, можно в приложении банка.
Вам подойдет дифференцированная ипотека, если:
1. У вас есть стабильный доход, чтобы справиться с ежемесячными выплатами, особенно с первыми, самыми крупными платежами. В идеале иметь дополнительные источники дохода, которые помогут поддержать привычный уровень жизни в период выплаты займа.
2. Вы хотите погасить ипотеку как можно скорее. Дифференцированный платеж позволяет гасить кредит быстрее, чем другие схемы, и сэкономить на общей сумме выплат. Чтобы сэкономить еще больше, можно закрыть ипотеку раньше времени, дополнительно снизив платежи по процентам.
3. Банк предлагает ипотеку с дифференцированным способом платежа на выгодных условиях. Например, в Газпромбанке можно взять ипотеку на новостройку до 60 млн ₽ и приобрести два объекта (квартира/таунхаус) в один день по выгодной ставке. Или оформить ипотеку на вторичное жилье, получив дополнительную скидку −0,1% к ставке.
4. Дифференцированный платеж работает не только в ипотеке. По такой схеме можно гасить кредиты на покупку автомобиля, развитие бизнеса и другие цели.
Обновлено: 8 июня 2023
Ипотека доступна каждому
Подберите свою ставку
Похожие статьи раздела
Как продать квартиру в ипотеке: 5 сценариев
Как взять ипотеку: инструкция и советы
Как выгодно купить квартиру на вторичном рынке
Как рассчитать аннуитетный платеж и стоит ли гасить кредит досрочно
Аннуитетный платеж по кредиту — это ежемесячный платеж равными долями. В большинстве случаев банки предлагают клиентам именно такой способ погашения долга. Он удобен и самим заемщикам, хотя предполагает немного большую переплату по процентам. Разбираемся, почему так происходит.
Как рассчитать ежемесячный платеж по аннуитетной схеме
Для расчета аннуитетного платежа есть специальная формула. Она одинакова для ипотеки и потребительских займов. Чтобы ей воспользоваться, нужно знать сумму кредита, его срок и процентную ставку.
Формула расчета аннуитетного платежа
где X — аннуитетный платеж,
С — сумма кредита,
К — коэффициент аннуитета.
Коэффициент аннуитета считается так:
К = (М * (1 + М) ^ S) / ((1 + М) ^ S — 1)
где М — месячная процентная ставка по кредиту,
S — срок кредита в месяцах.
Допустим, вы берете в кредит 2 млн ₽ на 5 лет по ставке 15% годовых. Сначала подсчитаем коэффициент аннуитета.
К = (0,0125 * (1 + 0,0125) ^ 60) / ((1 + 0,0125) ^ 60 — 1)
Получаем коэффициент 0,02379.
Подставляем значения в формулу:
Х = 2 000 000 * К
Получаем ежемесячный платеж, равный 47 580 ₽.
Расчет в Excel
Есть и другой способ самостоятельного расчета аннуитетного платежа — в Excel. В программе встроена функция ПЛТ (в английской версии она называется PMT), в которой после ввода данных о процентной ставке, количестве платежей и сумме кредита платеж рассчитывается автоматически. Функция находится во вкладке «Формулы». Подсказки для расчетов можно найти там же.
Онлайн-калькулятор
Конечно, намного удобнее не рассчитывать размер платежа вручную или составлять таблицы в Excel, а воспользоваться онлайн-калькулятором, в который «зашита» необходимая формула. Рассчитать платеж по Кредиту наличными можно сразу на сайте Газпромбанка. Обратите внимание, что калькуляторы банков могут выдавать сумму платежа уже с учетом затрат на страхование.
Состав аннуитетного платежа
Как любой платеж по кредиту, аннуитет состоит из процентов и основного долга. И хотя сам платеж все время одинаковый, каждый месяц в нем меняется соотношение основного долга и процентов. Когда вы только начинаете выплачивать кредит по аннуитетной схеме, доля процентов в каждом платеже довольно значительная: при достаточно больших суммах и сроках кредита она может превышать долю основного долга. Постепенно это соотношение меняется. К концу срока кредита получается, что банк уже получил от вас почти все причитающиеся по договору проценты, и вы погашаете преимущественно основной долг.
Пример графика аннуитетных платежей по кредиту
Таким будет ваш график платежей, если вы возьмете 2 000 000 ₽ на 5 лет по ставке 15%.
Как видно из этого графика, за пять лет переплата составит 854 000 ₽.
Аннуитетный и дифференцированный платеж — в чем разница
При дифференцированной схеме погашения кредита величина платежа каждый месяц меняется, постепенно снижаясь. В начале, когда сумма вашего основного долга максимальна и величина процентов, как следствие, тоже находится на пике, платеж выходит достаточно большой. Но с каждым месяцем сумма основного долга уменьшается и начисленные проценты вместе с ней, а ваш платеж снижается.
При аннуитетной схеме платеж всегда одинаковый — от первого до последнего месяца срока кредита.
Отличие дифференцированной схемы погашения кредита еще и в том, что соотношение процентов и основного долга в структуре платежа весь срок кредита остается примерно одинаковым. Что в начале, что в конце срока кредита вы каждый месяц погашаете преимущественно основной долг. Итоговая переплата по кредиту, взятому на ту же сумму, по той же ставке и на тот же срок, оказывается ниже, чем при аннуитете.
Плюсы и минусы аннуитетного платежа
Главный плюс аннуитета заключается в том, что он снижает нагрузку на бюджет. Не будь платежи уравнены, в начале срока кредита вам бы пришлось ежемесячно вносить более значительные суммы. Аннуитет делает кредитование доступнее: банк имеет возможность одобрить кредит заемщику с меньшим доходом. Именно поэтому схема получила такое широкое распространение.
Кроме того, аннуитет удобен. Вы каждый месяц платите банку одну и ту же сумму — не нужно сверяться с графиком платежей, сколько денег положить на счет на этот раз, чтобы их хватило на очередной платеж и в вашей кредитной истории не появилась запись о просроченной задолженности.
Минус аннуитетной схемы в том, что в начале срока кредита вы медленно гасите основной долг — из-за этого каждый месяц на всю оставшуюся сумму начисляются проценты. В итоге вы переплачиваете больше, чем при дифференцированной схеме платежей. Хорошая новость в том, что если гасить кредит досрочно, переплата по аннуитету будет меньше, чем предполагает кредитный договор, а иногда даже меньше, чем по схеме с дифференцированным платежом. Все зависит от того, как активно вы вносите внеплановые платежи.
Как погасить кредит досрочно
В большинстве банков гасить кредит досрочно можно через мобильное приложение или в офисе в любой день месяца, независимо от даты очередного платежа.
Вносить внеплановые платежи по кредиту выгодно практически всегда, но особенно — в начале срока кредита с аннуитетной схемой платежей. Как мы уже выяснили, на этом этапе львиная доля ежемесячного платежа — это проценты, а все то, что вы вносите досрочно, идет в уплату основного долга.
Таким образом вы сокращаете не только долг, но и итоговую переплату по процентам. Ежемесячный платеж при этом обычно уменьшается с каждым досрочным погашением. Иногда банк предоставляет заемщику выбор — сокращать платеж или срок кредита. Если сумма ежемесячного платежа для вас комфортна, имеет смысл выбирать именно сокращение срока — так итоговая переплата в конце концов окажется меньше.
Всегда ли выгодно гасить кредит досрочно
Бывают ситуации, когда погашать кредит досрочно не имеет большого смысла. Предположим, вы взяли ипотеку на 20 лет с аннуитетной схемой платежей. В начале срока кредита у вас были маленькие дети и вы делали ремонт — возможности погашать долг досрочно не было. Теперь срок кредита близится к концу. При этом ваша финансовая ситуация стабильна и вы не планируете никакие сделки с залоговой недвижимостью.
Ежемесячный платеж, как мы помним, на этом этапе практически полностью идет в счет основного долга. Величина платежа, скорее всего, для вас незначительна (когда вы брали кредит, цены были совсем другие). Если сам факт наличия долга перед банком не доставляет вам дискомфорт, в досрочном погашении не будет особого смысла. Вы можете продолжить погашать кредит в соответствии с графиком, а свободные средства тратить более эффективно — например, инвестировать или направлять на образование детей.