Ипотека в силу закона не применяется
Уважаемые юристы, кто может мне подсказать как правильно сформулировать пункт договора в договор купли продажи недвижимого имущества( для предоставления в регистрационную палату), когда ипотека в силу закона не применяется
17 апреля 2017, 14:57 , Александра, г. Казань
Ответы юристов
Владимир Замараев
Юрист, г. Москва
Общаться в чате
Добрый день, можно прописать после сроков оплаты, например
«В течение ___ (_______) календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на объекты недвижимости, Покупатель перечисляет на расчетный счет Продавца стоимость объектов недвижимости в размере, указанном в п. ____ Договора. Стороны пришли к соглашению о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ объекты недвижимости не признаются находящимся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по их оплате.»
17 апреля 2017, 15:03
Похожие вопросы
Гражданское право
ДобГражданское дело № Добрый день. Не могу понять какую сумму суд решил сменя взыскать ИП это мы. И какие есть возможности уменьшить сумму Заранее спасибо ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 26 июля 2023 года Октябрьский районный суд в составе: судьи Грязневой Е.В., при секретаре Карташове А.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ИП ФИО2 о взыскании денежных средств, УСТАНОВИЛ: ФИО1 обратился в суд с иском к ИП ФИО2, о взыскании денежных средств, уплаченных по договору от 20.11.2022г. в размере 51784 руб., аванса – 55236 руб., убытков – 88111 руб., компенсации морального вреда – 10000 руб., штрафа в сумме 50% от присужденной суммы, неустойки – 138090 руб., расходов по оплате досудебной экспертизы – 20000 руб., по оформлению доверенности – 2400 руб., по оплате услуг представителя – 30000 руб., почтовых расходов – 560,50 руб. В обоснование заявленных требований указано, что 20.11.2022г. между истцом и ответчиком был заключен договор подряда № на проведение ремонтно-отделочных работ А по , в срок до ДД.ММ.ГГГГ. 20.11.2022г. ответчику, в лице его представителя ФИО4 были переданы денежные средства в качестве аванса в размере 55236 рублей. Более того истцом посредством денежных переводов от 21.11.2022г, 23.11.2022г., 03.12.2022г. и 07.12.2022г. переведены денежные средства на закупку материалов для ремонтных работ в общей сумме 51784 рубля. 13.12.2022г. при приемке выполненной ответчиком работы истцом выявлены недостатки в виде неровной поверхности полов, а также наличие на покрытии полов трещин и сколов, стены и батарейные блоки покрыты раствором наливного пола. Данные дефекты со стороны ответчика были признаны, однако исправить недостатки отказался, указав, что возмещение ущерба по указанным недостаткам будет произведено на основании решения суда. ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика претензию о возврате денежных средств, в связи с некачественным выполнением работ по договору от 20.11.2022г., однако со стороны ответчика претензия не была исполнена. С целью установления стоимости причиненного ущерба по некачественно выполненным работам ФИО1 обратился в ООО ОПЦ «Альтаир», предварительно сообщив ФИО2 о том, что он будет проводить независимую экспертизу, при этом ответчик на экспертный осмотр не явился. Согласно заключению эксперта № от 13.02.2023г., стоимость выполненных работ ответчиком составила 20400 рублей, качество наливного пола требует замены, стоимость работ по демонтажу и испорченного материала составили 88111 рублей. Также истцом указано, что в связи с некачественно выполненными ответчиком ремонтными работами истцу был причинен моральный вред, который он оценивает в размере 10000 рублей. Более того, в связи с неисполнением договора подряда, а также отказе в выплате денежных средств за некачественно выполненные работы с ответчика подлежит взысканию неустойка в сумме 138090 рублей. Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате и времени его проведения судом извещался надлежащим образом. В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО8 поддержал исковые требования в полном объеме, по изложенным в иске основаниям, против рассмотрения дела в порядке заочного производства не возражал, также пояснил, что работы, предусмотренные договором, не выполнены в полном объеме ответчиком до настоящего времени, а также не устранены недостатки, в связи с чем истец испытывает нравственные страдания. Ответчик ИП ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания извещен надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна, возражений на заявленные исковые требования не представлено, что дает суду возможность рассмотреть дело в порядке заочного производства, в соответствии со ст. 233 ГПК РФ. Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и оценив доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему выводу. В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. По правилам статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Согласно п.5 ст.453 Гражданского кодекса РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. В соответствии со статьей 730 Гражданского кодекса РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. Согласно п. 1 ст. 28 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) — сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги). Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит А по . Между ФИО1 и ИП ФИО2 20.11.2022г. заключен договор подряда № на проведение ремонтно-отделочных работ в указанной квартире, сроком до 20.01.2023г. В соответствии со сметой цена работ составила 138090 рублей, при этом, согласно п.2.1.3 договора заказчик оплачивает подрядчику аванс в размере 40% от стоимости работ. Более того истец 20.11.2022г. 21.11.2022г, 23.11.2022г., 03.12.2022г. и 07.12.2022г. перевел ответчику денежные средства на закупку материалов для ремонтных работ в общей сумме 51784 рубля, что подтверждается выпиской по счету. В ходе приемки выполненных работ истцом выявлены недостатки в виде неровной поверхности полов, а также наличие на покрытии полов трещин и сколов, стены и батарейные блоки покрыты раствором наливного пола. Выявленные дефекты ответчиком были признаны, однако исправить недостатки либо возвратить денежные средства ответчик отказался. 24.01.2023г. истец направил ответчику претензию о возмещении причиненного ущерба, однако данная претензия ФИО2 оставлена без исполнения. ФИО1 обратился в органы полиции по факту некачественно выполненных ремонтных работ в его квартире и на основании проведенной проверки истцу было сообщено, что события преступления или административного правонарушения не установлено, в ходе проверки, на основании объяснений ФИО4 как представителя ФИО2, им были признаны дефекты в проведенной работе, а также предложено обратиться в суд с иском, чтобы по решению суда ФИО2 необходимую денежную сумму перечислит. В последствии ФИО1 обратился к независимому эксперту ООО ОПЦ «Альтаир» с целью установления стоимости выполненных работ, качества сделанной работы, а также стоимости демонтажа выполненных работ и стоимости испорченного материала. В соответствии с заключением эксперта от 13.02.2023г. № стоимость выполненных ремонтно-отделочных работ ответчиком в вышеуказанной квартире составила 20400 рублей, качество наливного пола не удовлетворительное, требует замены, стоимость работ по демонтажу и испорченного материала составили 88111 рублей. Данное заключение ответчиком не оспорено. Таким образом с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 55236 рублей, оплаченных в качестве аванса, 51784 рубля – оплаченных на приобретение ответчиком строительных материалов, 88111 рублей – убытки, понесенные истцом за некачественно выполненные работы. П.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» установлено, что в случае нарушения сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы договором не определена – общей цены заказа. Согласно произведенному истцом расчету размер подлежащей взысканию неустойки составляет 451554,30 рублей (138090 цена работ по договору х 109 количество дней просрочки х 3%), однако учитывая, что размер неустойки не может превышать размер стоимости работ (абз.4 п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей»), с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 подлежит взысканию неустойка в размере 138090 рублей. Ст.15 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» определено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. С учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, принимая во внимание характер и объем, причиненных потребителю нравственных страданий,, учитывая длительность неисполнения обязательств ответчиком, а также требований разумности и справедливости, суд считает необходимым взыскать компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей. В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом. Согласно разъяснениям, содержащимся в п.46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона). При таких обстоятельствах, с ФИО5 в пользу ФИО6 надлежит взыскать штраф в сумме 169110,50 рублей. В соответствии со ст.94 ГГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам, расходы на оплату услуг представителей, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимые расходы. На основании указанного с ответчика в пользу истца подлежат расходы по оплате независимой экспертизы в размере 20000 рублей, расходы по оформлению доверенности – 2400 рублей, расходы по оплате услуг представителя в сумме 30000 рублей, почтовые расходы – 560,50 рублей. В силу п. 1 ст. 103 ГПК РФ, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере сумме 6532,21 рублей. Руководствуясь ст.ст. 233-237 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Заявленные исковые требования ФИО1 удовлетворить частично. Взыскать с ИП ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 195131, неустойку в размере 138090 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф в размере 169110,50 рублей, судебные расходы в общей сумме 52960,50 рублей. В удовлетворении остальной иска отказать. Взыскать с ИП ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 6532,21 рублей. Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. Со стороны ответчика заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Октябрьский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда. Истцом и третьими лицами заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Октябрьский районный суд в течение одного месяца с момента принятия решения судом в окончательной форме. Заочное решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ. Судья Е.В. Грязнева
Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 статьи 488 ГК РФ право залога у ПРОДАВЦА на вышеуказанную Квартиру не возникает
Планировал продать квартиру и покупатель как выяснилось в последствии соорудил альтернативу из трех квартир, а на входе поставил первого покупателя иностранца.
Сделка через банковские ячейки. В договоре стоят вот такие пункты. Моя реакция резко негативная на это. На сколько это вообще безопасно?
4. Стороны пришли к соглашению, что сумма, в размере, будет храниться в арендуемом индивидуальном банковском сейфе Банка. Отношения, связанные с арендой индивидуального банковского сейфа, регулируются Договором аренды индивидуального банковского сейфа. Полный и окончательный расчет за Квартиру оформляется распиской ПРОДАВЦА, подтверждающей получение ПРОДАВЦОМ денежных средств, в соответствии с условиями настоящего Договора.
5. Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 статьи 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации право залога у ПРОДАВЦА на вышеуказанную Квартиру не возникает.
Денег у покупателя собственных нет, все идет от продажи квартиры т.е. подвязка на огромное количество людей.
В дополнение еще написано следующее
17. Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине ПРОДАВЦА или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЮ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ аналогичное жилое помещение в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из оценки стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
Показать полностью
25 февраля 2020, 12:13 , Александр, г. Москва
Ответы юристов
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.2
Эксперт
Общаться в чате
Сделка через банковские ячейки.
Александр
Не лучший вариант. Безопаснее использовать для расчёта аккредитив.
Статья 867 ГК Общие положения о расчетах по аккредитиву
1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
Суть аккредитива в том, что денежные средства покупателя «замораживаются» на специальном счёте, откуда он не может снять их раньше срока. А Вы сможете получить их, предъявив заранее обусловленные документы.
А если уж решились на ячейки, то используйте ячейку с с ответственным хранением. В этом случае деньги проверяются сотрудником банка на подлинность и делается опись вложения (то есть конкретная сумма будет указана в договоре).
С простой арендой ячейки это не делается.
25 февраля 2020, 12:16
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.2
Эксперт
Общаться в чате
17. Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине ПРОДАВЦА или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЮ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ аналогичное жилое помещение в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из оценки стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
Александр
Вот этот пункт убирать однозначно.
Такого правила в законе не предусмотрено. Конечно, это не значит, что оно незаконно, но оно не в Вашу пользу и может создать проблемы.
25 февраля 2020, 12:26
Алексей Максименко
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.2
Эксперт
Общаться в чате
Денег у покупателя собственных нет, все идет от продажи квартиры т.е. подвязка на огромное количество людей.
Александр
Значит прописывать в договоре, что право собственности на квартиру будет переоформляться только после закладки денег в ячейку.
И если Покупатель нарушает срок закладки — то предусмотреть Ваше право на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке со взысканием убытков.
+ можно предусмотреть неустойку за нарушение сроков.
25 февраля 2020, 12:28
Показать еще 6
Владимир Балашов
Юрист, г. Москва
рейтинг 9.5
Эксперт
Общаться в чате
. Стороны, руководствуясь ст. 421 (Свобода договора), ст. 461 (Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя) ГК РФ, пришли к соглашению о том, что в случае признания судом настоящего Договора недействительным по вине ПРОДАВЦА или расторжения его по обстоятельствам, возникшим по вине ПРОДАВЦА или вследствие предъявления претензий к ПОКУПАТЕЛЮ третьими лицами со стороны ПРОДАВЦА,которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, ПРОДАВЕЦ обязуется приобрести ПОКУПАТЕЛЮ аналогичное жилое помещение в том же районе г. Москвы или предоставить ПОКУПАТЕЛЮ денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из оценки стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего Договора, а также возместить понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением настоящей Квартиры. При этом Квартира не может быть изъята у ПОКУПАТЕЛЯ до полного возмещения убытков.
Александр
потом ему еще помещение вы должны искать в случае каких то проблем.
4. Стороны пришли к соглашению, что сумма, в размере, будет храниться в арендуемом индивидуальном банковском сейфе Банка. Отношения, связанные с арендой индивидуального банковского сейфа, регулируются Договором аренды индивидуального банковского сейфа. Полный и окончательный расчет за Квартиру оформляется распиской ПРОДАВЦА, подтверждающей получение ПРОДАВЦОМ денежных средств, в соответствии с условиями настоящего Договора.
Александр
по вашему выбору- но аккредитив надежнее, тем более как раз если без залога — то удачнее вариант с аккредитивом- чтобы деньги были на счете уже безотзывным аккредитивом зафиксированы.
Статья 867 ГК Общие положения о расчетах по аккредитиву1. При расчетах по аккредитиву банк-эмитент, действующий по поручению плательщика, обязуется перед получателем средств произвести платежи или акцептовать и оплатить переводной вексель, выставленный получателем средств, либо совершить иные действия по исполнению аккредитива по представлении получателем средств предусмотренных аккредитивом документов и в соответствии с условиями аккредитива.
но это конечно расходы покупателя, но зато- все перечисления денег проходят после перехода права собственности — и вы уверены, что деньги счете есть
залог при этом не нужен и его можно исключить.