7 лайфхаков, которые защитят вас от переплат по ипотеке
Быстро накопить на квартиру — задача непростая. Если жить в своём жилье хочется сейчас, а не через десяток лет, выручит ипотека. Вместе с ВТБ разобрались, как сделать так, чтобы переплата по кредиту была минимальной.
Избранное
1. Выбирайте оптимальный срок кредитования
Срок ипотечного кредита напрямую влияет на размер переплат — с его увеличением растёт и сумма, которую нужно заплатить банку за пользование деньгами. Это приводит к идее взять ипотеку на более короткий срок. Но важно правильно оценить свою платёжеспособность. Если вы не будете вовремя погашать ипотеку, сумма долга увеличится. Обычно банки с первого дня просрочки обсуждают с клиентом сложившуюся ситуацию и могут предложить процедуру реструктуризации долга.
Чтобы не попасть в непростую ситуацию, лучше брать ипотеку на срок с запасом. Срок должен рассчитываться из понимания комфортной финансовой нагрузки, чтобы оставались средства на нормальную жизнь и возможный форс-мажор. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях: еде, одежде, отдыхе. У вас всегда будет возможность погасить ипотеку досрочно, сократив при этом размер переплат.
2. Увеличьте первый взнос
Изображение: fizkes / Shutterstock
Чем большую сумму вы внесёте на первоначальном этапе, тем меньше будет размер долга и переплат. Предварительно рассчитать переплату можно по специальной формуле или на ипотечном калькуляторе.
Предположим, вы планируете купить квартиру за 10 млн рублей. Вы хотите оформить ипотеку на 20 лет и готовы внести первоначальный взнос 1 млн рублей. При ставке 8% годовых переплата по кредиту составит более 9 млн рублей. Если же вы увеличите первоначальный взнос до 3 млн рублей, то переплата будет меньше — 7 млн рублей. Это предварительный расчёт, точные условия ипотеки вам предоставят в банке.
Банк рассматривает первоначальный взнос, наряду с занятостью, уровнем и стабильностью дохода, как подтверждение платёжеспособности клиента. При этом первый взнос идёт не банку, а передаётся продавцу, формируя вместе с кредитом общую стоимость недвижимости. Некоторые банки предлагают взять ипотеку без первоначального взноса, но процентная ставка по такому кредиту может быть выше.
Михаил Сероштан
Начальник управления «Ипотечное кредитование» — вице-президент ВТБ.
По нашей базе, средний размер первоначального взноса составляет более 30% от стоимости недвижимости. Однако мы выдаём кредиты с первоначальным взносом от 10% или даже меньше, если клиенты используют средства материнского капитала, составляющие не менее 10% стоимости жилья. Размер первого взноса должен быть такой, чтобы сумма кредита и ежемесячные платежи стали комфортными для заёмщика.
3. Изучите ипотечные программы
Уменьшить переплату по кредиту можно при помощи льгот и субсидий. Например, для формирования первоначального взноса или погашения кредита можно использовать материнский капитал. В этом году можно получить 483 тысячи рублей за рождение или усыновление первого ребёнка и 639 тысяч за второго или последующих.
Оформить ипотеку можно на готовое или строящееся жильё. Купить квартиру на этапе котлована дешевле, чем когда дом уже сдан. Правда, въехать в неё сразу не получится, и вам, возможно, придётся одновременно гасить ипотеку и платить за аренду квартиры. Посчитайте заранее, выгоден ли такой вариант.
Михаил Сероштан
Заёмщики выбирают жильё как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, преимущества есть у каждого из этих вариантов. Покупка новостроек сейчас поддерживается госпрограммами со льготными ставками, но при этом надо соответствовать условиям такой программы. Также могут быть специальные предложения от застройщика на покупку недвижимости. При покупке вторички можно воспользоваться дисконтами, которые есть у банка в дополнение к базовой ставке, и тем самым тоже получить выгодное предложение. Кроме того, это вариант для тех, кто не хочет ждать, пока дом достроится, а планирует побыстрее въехать в новую квартиру и начать там жить.
Если вы уже взяли ипотечный кредит, его можно рефинансировать по более выгодным условиям. Например, в ВТБ оформляют рефинансирование по обновлённой программе семейной ипотеки со ставкой 5%. Раньше в программе могли участвовать только семьи с двумя и более детьми. Теперь её действие распространяется и на семьи, у которых в 2018–2023 годах родился первенец или есть несовершеннолетний ребёнок с инвалидностью. Оформить рефинансирование в ВТБ можно за один визит — больше не нужно записываться и ходить в МФЦ и предоставлять кучу документов. Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка, заполнив заявление-анкету.
4. Выберите удобную систему платежей
Погашать ипотеку можно дифференцированными или аннуитетными платежами. При дифференцированной системе размер платежей постепенно снижается. Самая высокая финансовая нагрузка приходится на первые годы ипотеки. При аннуитете платежи остаются неизменными на протяжении всего срока кредитования, но конечная переплата по кредиту будет выше.
Предварительно рассчитать ежемесячные платежи можно на калькуляторе. Предположим, вы планируете взять ипотеку на 7 млн рублей сроком на 20 лет под 8% годовых. При аннуитете вам придётся выплатить 14,1 млн рублей, то есть переплата по процентам достигнет 7,1 млн рублей. При этом ежемесячный платёж будет фиксированным на протяжении всего периода ипотеки — 58,5 тысячи рублей.
При дифференцированной системе нужно будет выплатить 12,6 млн рублей, переплата составит 5,6 млн рублей. Но первые выплаты по кредиту будут достигать 76 тысяч рублей.
Банки чаще используют аннуитет. Система дифференцированных платежей подходит тем, кто хорошо разбирается в финансах и может платить в первые годы ипотеки максимальные взносы на фоне расходов на ремонт, покупку мебели, аренды жилья (если покупается квартира в строящемся доме). Также заёмщику нужно учитывать, что размер ежемесячных взносов при дифференцированной системе будет постоянно меняться, поэтому станет сложнее планировать семейный бюджет.
5. Вносите платежи досрочно
Есть несколько вариантов, как досрочно погасить ипотеку.
- Уменьшить срок кредитования. Помогает увеличить в составе регулярного платежа часть, которая направлена на погашение основного долга, и уменьшить долю процентов.
- Уменьшить ежемесячный платёж. Срок кредитования остаётся прежним, а остаток основного долга распределяется на этот период. Большую часть ежемесячного платежа составляют начисленные проценты, а меньшую — основной долг.
- Использовать комбинированный вариант. С его помощью можно сократить и срок ипотеки, и размер платежа.
Сокращать срок кредита выгоднее, потому что в итоге вы меньше переплатите по процентам. Но снижать регулярный платёж безопаснее: если вдруг доходы упадут, вам будет проще расплатиться с банком. Оптимальным вариантом для многих станет комбинированная схема. Например, можно досрочно внести определённую сумму, уменьшив ежемесячный платёж, но потом продолжать платить по ипотеке в том же размере, что и раньше. Так вы снизите и обязательный платёж, и срок возврата кредита.
Михаил Сероштан
Погашать ипотеку досрочно нужно тогда, когда появляется такая возможность — никаких ограничений нет. Главное — это комфорт и рациональный расчёт своих возможностей. Это относится и к выбору параметров, которые вы хотите уменьшить. Но в любом случае выгодно больше платить по ипотеке в первую половину её срока. Так вам удастся сократить размер переплат по процентам.
6. Рефинансируйте ипотеку
Изображение: pixfly / Shutterstock
Рефинансирование — это оформление нового кредита для погашения прежнего. Благодаря ему можно получить лучшую процентную ставку и тем самым сократить размер переплаты по кредиту. Игра стоит свеч, если разница по ставкам составляет не менее 1%. Чтобы получить новый заём и погасить текущий, нужно оплатить страховые взносы, услуги нотариуса и так далее. После всех подсчётов может оказаться, что выгоднее не заключать новый договор.
В некоторых банках, например, действует временная надбавка к процентной ставке по рефинансированию — на период переоформления залога в пользу нового кредитора. Этот процесс может занять 2–3 месяца, в течение которых вы будете вносить повышенный платёж.
Михаил Сероштан
Ипотеку можно рефинансировать несколько раз. Банки оценивают таких заёмщиков по принципу «ничего личного»: они проходят стандартные процедуры одобрения в соответствии с теми требованиями, которые есть в банке, независимо от имеющегося опыта рефинансирования.
Некоторые люди не рискуют брать ипотеку, так как боятся, что не смогут вовремя платить по кредиту. Но хороший банк всегда найдёт способ пойти заёмщику навстречу. В ВТБ при рефинансировании ипотеки вы можете воспользоваться опцией «Отложенный платёж» и не платить по кредиту три месяца без увеличения суммы долга. Кроме того, в банке не действует повышенная ставка рефинансирования на период оформления документов.
7. Получите имущественный вычет
При приобретении недвижимости можно вернуть до 13% её стоимости благодаря имущественному вычету. Каждый человек может оформить налоговый вычет один раз и с учётом лимита. Максимальная сумма для расчёта налогового вычета при покупке недвижимости составляет 2 млн рублей, даже если ваша недвижимость стоила больше. То есть можно вернуть 260 тысяч рублей. Если же вы купили квартиру меньше чем за 2 млн рублей, то неиспользованный остаток можно перенести на другой объект.
Также можно оформить налоговый вычет на проценты, выплаченные по ипотеке. Тут лимит выше — 3 млн рублей. Вычет составит 390 тысяч рублей. При этом неиспользованный остаток переносить на другой объект нельзя.
Итого при приобретении недвижимости в ипотеку можно вернуть до 650 тысяч рублей. Налоговый вычет можно оформить при условии, что вы платите налог на доходы по ставке 13%. Вычеты не могут превышать сумму уплаченного подоходного налога. Например, если за год вы пополнили бюджет на 100 тысяч рублей, вычет не может быть выше этой суммы. Но остаток можно перенести на следующий год.
Если вы использовали при покупке материнский капитал или госсубсидии, то при получении имущественного вычета их сумма не учитывается при расчёте суммы, потраченной на приобретение недвижимости.
Как выгоднее гасить ипотеку досрочно
Погашение жилищного кредит досрочно — радостное событие! Урбан Медиа объясняет, как выгодно погасить ипотеку и почему сначала важно перечитать кредитный договор.
При подписании ипотечного договора каждый надеется, что долг перед банком получится выплатить быстрее. Чаще всего так и происходит. По данным ОКБ, больше половины заемщиков, оформивших ипотеку с 2010 по 2021 года, погасили жилищные кредиты досрочно — за 3 года и 2 месяца. При том, что средний срок, на который россияне берут ипотеку, по данным ЦБ чуть более 20 лет.
Но не все заемщики знают, как избавиться от кредита быстро и выгодно. В некоторых банках за досрочку могут начисляться штрафы и проценты, так что вам придется платить рублем. В других — выгоднее гасить ипотеку только в определенные даты, в третьих — есть ограничения по минимальному платежу.
Кроме того, в некоторых случаях досрочно закрывать ипотеку даже не выгодно. Например, если у вас еще есть другие кредиты под более высокий процент. Или инфляция выросла настолько, что легче продолжать платить те же 30 тыс. рублей, которые уже не имеют такой ценности, как, например, в 2005 году. В любом случае перед погашением ипотеки досрочно начните с прочтения кредитного договора. Стоит убедиться, есть ли вообще такая возможность и не станет ли ваш кредит из-за этого дороже.
История из жизни
Светлана и Александр купили однушку за 7 млн рублей в ипотеку. Первоначальный взнос составил 2 млн, еще 5 млн рублей они взяли в кредит на 25 лет под ставку 11%. Их ежемесячный платеж — 49 005 рублей. Переплата — 9 727 377 рублей. Давайте рассчитаем, как им лучше гасить ипотеку, чтобы уменьшить переплату.
Погашение ипотеки при аннуитетных платежах
Аннуитетные платежи — это система оплаты кредита, в рамках которой заемщик всегда вносит одну и ту же сумму, при этом с течением времени соотношение процентов и основного долга постоянно меняется.
В случае со Светланой и Александром ежемесячный платеж на протяжении 25 лет всегда одинаковый — 49 005 рублей. На 25 мая 2022 года их платеж состоит из двух основных частей: 3 800 р. — платеж по основному долгу, 45 205 р. — по процентам. То есть сначала заемщик покрывает большую часть процентов по ипотеке, а только потом основной долг.
На начало кредитного периода ежемесячный платеж будет состоять из двух частей: 3 800 р. — платеж по основному долгу, 45 205 р. — по процентам.
Но осенью 2046 года картина совершенно изменится: платеж по основному долгу возрастет до 45 913 рубля, и всего 3 092 рублей будет уходить на оплату процентов по кредиту.
Через 24 года ситуация поменяется: большая часть ежемесячных платежей пойдет на покрытие основного долга.
При этом на протяжении всех 25 лет размер ежемесячного платежа не изменится, если заемщики не будут закрывать ипотеку досрочно.
Рассмотрим подробнее, какие есть варианты уменьшения кредитной нагрузки
1. Сократить срок ипотеки
Досрочное погашение с сокращением срока подразумевает, что теперь вы будете платить не 25 лет, а меньше. Временные рамки зависят от суммы, которую вы вносите.
Например, Александр через 3 месяца после того, как взял ипотеку, захотел внести свою ежегодную премию в размере 100 тыс. рублей на покрытие долга перед банком. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшилась на 1 233 518 рублей: вместо 14,7 млн они заплатят 13,5 млн рублей. Срок кредита сократился на 2 года и 2 месяца. Изменилось и соотношение платежа по процентам и основному долгу.
Как изменится ипотека Светланы и Александра при досрочном погашении 100 тыс. рублей и сокращении срока кредита.
2. Уменьшить ежемесячные платежи
Досрочное погашение при снижении ежемесячного платежа означает, что теперь каждый месяц вы будете отдавать меньше, чем изначально рассчитывал банк. Этот вариант больше подходит для тех, кому ипотека кажется непосильной ношей.
Если бы Александр и Светлана выбрали этот вариант, выгода была бы уже гораздо меньше. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита уменьшилась всего на 187 357 руб. При этом ежемесячный платеж стал бы меньше всего на одну тысячу рублей!
Как изменится ипотека Светланы и Александра при досрочном погашении 100 тыс. рублей и сокращении ежемесячного платежа.
3. Комбинированный подход
Этот вариант называется комбинированным, потому что вы уменьшаете ежемесячный платеж. При этом на свой счет продолжаете класть ту же сумму, что и раньше. Таким образом вы копите остаток, а потом снова направляете его на досрочное погашение.
Например, Александр отправил 100 тыс. руб. банку и его платежка уменьшилась на 1 тыс. рублей. Но он может продолжать платить все те же 49 тыс. руб., и каждый месяц досрочно закрывать по одной тысяче. Ежемесячная платежка будет постоянно снижаться. За счет досрочных погашений общая стоимость кредита за полгода уменьшится на 226 706 руб.
Как изменится ипотека Светланы и Александра при досрочном погашении в комбинированном варианте тех же 100 тыс. рублей.
Конечно, комбинированный способ лучше работает, если вы хотите погасить бОльшую часть от ипотеки — например, 1 или 2 млн рублей. Ваш ежемесячный платеж в этом случае сократиться сильно, а при внесении прежней суммы платежа, на счету ежемесячно копиться тоже будет больше.
Погашение ипотеки при дифференцированных платежах
Дифференцированный платеж — это способ оплаты, при котором ежемесячная сумма кредита постепенно уменьшается. Платеж по основному долгу остается неизменным каждый месяц, а вот проценты начисляются в зависимости от остатка долга. Заметим, что кредиты с дифференцированным платежом банки выдают редко. Чаще всего такой способ оплаты бывает у тех, кто получил социальную ипотеку.
В таком случае у Александра и Светланы первый платеж составит 61 872 руб., из которых 16 666 руб. пойдут на покрытие основного долга, а 45 205 — на проценты. Через 10 лет платеж сильно уменьшится, они будут вносить ежемесячно уже 44 772 рублей, и остаток основного долга будет сокращаться быстрее.
При дифференцированных платежах платеж по ипотеке будет гораздо выше — 61,9 тыс. рублей. При этом на покрытие основного долга уходит больше, чем при аннуитетных платежах.
В случае с дифференцированным платежом меняется и схема погашения кредита. Разберемся, какой вариант наиболее выигрышный для молодой семьи.
1. Сократить срок ипотеки
Если бы Александр ту же самую премию решил внести при дифференцированных платежах и сократить срок кредита, то выгоды было бы меньше. За счет досрочных погашений общая сумма уменьшилась бы всего на 269 987 руб. Срок кредита сократился на 6 месяцев.
В случае с дифференцированными платежами ипотека выгода при досрочном погашении 100 тыс. рублей и сокращении срока кредита составляет 270 тыс. рублей.
2. Уменьшить ежемесячные платежи
Уменьшать ежемесячные платежи не совсем выгодно и в случае с дифференцированной системой. За счет досрочного погашения 100 тыс. руб. общая стоимость кредита уменьшилась бы всего на 136 607 руб.
Уменьшение ежемесячного платежа при дифференцированной системе платежей так же менее выгодно, чем при сокращении срока кредита.
3.Комбинированный подход
Этот вариант при дифференцированных платежах уже не пройдет. Так как ежемесячная сумма платежа меняется, вычислить разницу сложно.
Что выгоднее: дифференцированный или аннуитетный платеж?
Конечно, при дифференцированном платеже сумма переплаты гораздо ниже, так как основной долг постоянно снижается и проценты по кредиту соответственно тоже. Например, Александр и Светлана переплатили бы банку около 7 млн рублей. Но вот платить ежемесячно в первые несколько лет пришлось бы больше — по 62 тыс. рублей.
Аннуитетный платеж менее выгоден: переплата составляет 9 713 739 рублей. Зато отдавать банку каждый месяц надо всего лишь 49 тыс. руб. Да, и досрочное погашение кредита будет гораздо выгоднее, чем при дифференцированном варианте.
Разница между дифференцированной и аннуитетной системой платежа.
Проблема лишь в том, что сейчас мало банков работают по системе дифференцированных платежей, так как кредитным организациям это не выгодно. Поэтому дальше на вопросы мы будем отвечать, ориентируясь на систему аннуитетных платежей.
Есть ли разница, когда досрочно погашать ипотеку?
Выгоднее всего преждевременно закрывать ипотеку в самом начале оплаты жилищного кредита, потому что именно тогда вы платите больше всего процентов. Если те же 100 тыс. Александр закроет в 2025 году, а не в 2023, как планировал, то сумма кредита сократится на 894 513 рублей.
А вот когда до снятия обременения с недвижимости осталось всего пару лет, то можно не торопиться. Так как основную часть за проценты вы уже выплатили, дальше вы закрываете только основной долг.
В некоторых банках есть необычные схемы досрочного погашения. Например, в «Сбербанке» списывают сначала процент за пользование деньгами в течение месяца. И только затем оставшаяся часть денег идет на покрытие ипотеки. Предположим, ежемесячный платеж у вас 10 числа, а 20 июля вы решили положить на досрочное погашение 10 тыс. рублей. «Сбербанк» из 10 тыс. рублей спишет сумму пользования процентами за 10 дней, и только потом оставшаяся часть денег пойдет на покрытие ипотеки. Так что если вы хотите положить побольше, то лучше делать это в день списания денег.
В «Альфабанке» можно закидывать больше положенного только в установленный день списания платежа.
Стоит ли копить большую сумму или лучше постепенно закрывать кредит по частям?
Выгоднее класть хоть и небольшими частями, но часто. Например, если бы Александр не получал премию, а просто вносил в банк каждый месяц по 10 тыс. в течение 10 месяцев (в итоге это те же 100 тыс.), то общая стоимость кредита уменьшилась бы на 1 286 755 рублей. То есть выгода аж 50 тыс. При этом срок кредита сократился еще на один дополнительный месяц.
Так что не копите большие суммы, кладите на досрочку то, что у вас уже сейчас есть на руках. Но предварительно уточните условия досрочного погашения в вашем банке. Например, в «ВТБ» нельзя раньше времени закрывать ипотеку суммой меньше, чем вы платите сейчас процентов. Например, ваш ежемесячный платеж 49 тыс., рублей, 46 тыс. из которых — проценты. В ВТБ вы можете досрочно закрыть не меньше 46 тыс. рублей. В «Сбербанке» эта сумма не должна быть меньше ⅓ от ежемесячного платежа. А вот в «Альфабанке» можно закрыть досрочно хоть 100 рублей.
Как оформить досрочное погашение в банке?
Раньше для этого нужно было писать заявление. Сейчас большинство банков позволяет оформить досрочное погашение либо через личный кабинет на официальном сайте, либо через приложение. Это занимает всего несколько минут. Для досрочного погашения следует выбрать сумму, способ погашения (сократить срок или ежемесячный платеж) и дату внесения средств. Дальше банк самостоятельно спишет деньги.
Когда досрочно закрывать ипотеку невыгодно?
Официальная статистика гласит, что инфляция в России с 2010 по 2020 год составила 87%. А значит именно настолько обесценились ваши деньги. Если в 2010 вы платили 20 тыс. рублей и это сильно било по бюджету, то в 2022 году у денег будет гораздо меньшая ценность.
Пока что вопрос о досрочном закрытии ипотеки в 2022 году спорный. Стране предрекают инфляцию в 20%, а значит, деньги (и ваши ежемесячные платежи по ипотеке) все быстрее и быстрее будут обесцениваться.
Коротко о главном:
- прежде чем досрочно закрывать ипотеку, прочитайте кредитный договор
- изучите график платежей и воспользуйтесь калькулятором, чтобы провести расчет
- самый выгодный вариант погашения ипотеки — это сокращение срока кредита
- выгодно не копить большую сумму, а каждый месяц откладывать по несколько тысяч рублей на счет.