Ипотека без первоначального взноса
Первоначальный взнос является одним из ключевых параметров ипотечного кредита. Его наличие снижает потенциальный риск невозврата кредита и служит для банка гарантией того, что заемщик готов к ипотеке и будет способен в будущем ее обслуживать, поскольку смог накопить необходимую сумму. Согласно требованиям Банка России, по кредитам с небольшим первоначальным взносом коммерческие банки должны создавать повышенные резервы, что сказывается на рентабельности их бизнеса. Поэтому условия в ипотечных тарифах большинства игроков зависят от размера первоначального взноса: чем он выше, тем ниже ставка, и наоборот.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса?
Несколько лет назад такие кредиты встречались в линейках многих ипотечных банков. Сейчас получить ипотеку без первоначального взноса под залог приобретаемой недвижимости можно лишь в ограниченном числе кредитных организаций. При этом в отношении этого вопроса среди граждан существует два заблуждения.
Во-первых, что первоначальный взнос можно полностью покрыть за счет средств материнского капитала. На практике большинство банков не позволяют использовать в качестве первого взноса только материнский капитал: часть стоимости недвижимости заемщику все равно придется оплатить за счет собственных накоплений. Как правило, это 5-10% в зависимости от тарифов конкретного банка. Оплачивать 100% стоимости жилья материнским капиталом позволяет только несколько банков, но ставки в этих случаях будут не самыми привлекательными.
Во-вторых, что в качестве первоначального взноса можно использовать потребительский кредит. В текущих реалиях такая процедура будет труднореализуемой: при принятии решения о выдаче ипотеки банки рассчитывают показатель долговой нагрузки и с высокой вероятностью откажут по заявке заемщику, который оформил потребительский кредит незадолго до подачи заявки на ипотеку, даже при достаточном уровне дохода.
Как взять ипотеку без первоначального взноса?
В настоящее время получить ипотеку без первоначального взноса можно в двух случаях. Первый – это оформить кредит под залог приобретаемой недвижимости на партнерское предложение банка и застройщика. Но нужно учитывать, что, как правило, такие кредиты предоставляются на неликвидные объекты в определенных ЖК.
Второй вариант подойдет, если у вас в собственности есть другая недвижимость. Тогда можно взять ипотеку без первоначального взноса на покупку нового жилья под ее залог по целевому кредиту или по программе «Переезд».
Какие банки выдают ипотеку без первоначального взноса?
На текущий момент такие кредиты под залог приобретаемой недвижимости есть в линейках ограниченного количества банков. В их числе Промсвязьбанк, Транскапиталбанк, Инвестторгбанк, банк «Россия».
Целевые ипотечные кредиты под залог имеющейся у заемщика в собственности недвижимости есть в линейке почти каждого ипотечного банка.
Ипотека без первоначального взноса: достаточно ли только желания?
В последнее время к нам приходит большое количество обращений от граждан с просьбой прояснить ситуацию с получением ипотеки без первоначального взноса. Зачастую люди, имея скромные финансовые возможности, наталкиваются на указанные предложения от банков, надеясь стать владельцами желанных квадратных метров, но на деле их ожидания разбиваются о скалы реальности. Развеем все существующие мифы о легкодоступности ипотеки, когда в своем активе нет ничего, кроме желания, и разберем немного подробнее.
Оформить ипотеку без первоначального взноса, то есть купить жилье только за кредитные деньги, не вкладывая своих, не получится. В любом случае предполагается наличие капитала в той или иной форме. Все варианты, которые мы перечисляем, не отличаются своей экономической эффективностью, и пользоваться ими нужно крайне осторожно и только при наступлении в вашей жизни действительно каких-то обстоятельств, когда вы вынуждены будете к ним прибегнуть.
Банк – не благотворитель
Для того чтобы кредитная организация согласилась выдать ипотечный заем, клиент должен доказать свою платежеспособность, подтвердив доход и внеся первоначальный взнос из собственных средств. Обычно он составляет 10–20% полной стоимости объекта. Для банка это свидетельство того, что потенциальный заемщик обладает финансовой дисциплиной: смог накопить необходимую сумму, а значит, справится и с ежемесячными платежами.
Кроме того, первоначальный взнос повышает ликвидность ипотечной недвижимости, которая до погашения кредита остается в залоге. Если клиент перестанет платить, банк сможет быстрее продать объект, уменьшив его стоимость на сумму первоначального взноса.
Потребительский кредит в качестве первоначального взноса
Бывает, что заемщик находит очень выгодное ипотечное предложение от банка, но не подпадает под требования – у него нет первоначального взноса. Тогда он ищет деньги: берет в долг у друзей, продает машину или оформляет потребительский кредит.
В теории несомненным плюсом решения оформить потребительский кредит будет являться получение нужной суммы для первоначального взноса, оформление выгодной ипотеки.
Но имейте в виду что, во-первых, это еще один долг, который вам нужно будет возвращать, а во-вторых, его банк обязательно учтет при оценке платежеспособности клиента и будет рассчитывать, потянет ли клиент финансовую нагрузку или нет.
Безусловно, есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. Например, некоторые банки предлагают кредит на первоначальный взнос вместе с ипотекой. При этом срок потребительского кредита на покупку вторичного жилья – один год, строящегося – 2–3 года, ипотеку же можно оформить на срок до 25 лет. Однако банк по этой программе берет в залог имеющуюся у вас недвижимость. В сухом остатке получается, что вы должны довольно внушительную сумму денег и имеющееся у вас жилье станет предметом залога в банке. А что произойдет с объектом строительства? Сможет ли застройщик его достроить? Настолько ли стабильный и достаточный уровень вашего дохода, чтобы вы не чувствовали себя сидящим на бочке с порохом?
Важно
Ипотека без первоначального взноса считается ипотекой с залогом недвижимости, поскольку в залог заемщик отдает не приобретаемое жилье, а уже имеющееся.
Здесь обязательно имейте в виду, что передаваемое в залог имущество будет иметь залоговую стоимость, что составляет 60–70% от ее реальной рыночной цены. Залоговый объект не может находиться в ветхом или аварийном здании, которое подлежит сносу.
Вообще, сама затея с потребкредитом на первоначальный взнос очень рискованная. Если человек не нашел денег даже на первый взнос, велик риск, что он не справится и с основной финансовой нагрузкой. Уровень дефолта гораздо выше среди тех, кто брал ипотеку без первоначального взноса или взял одновременно и ипотеку, и потребительский кредит на первый взнос.
Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий
Самый распространенный пример такого подхода – программа федерального материнского (семейного) капитала. По правилам для первоначального взноса или погашения ипотеки маткапитал можно использовать сразу после рождения ребенка, а для покупки жилья без ипотеки или строительства дома – через три года.
Справочно
Размер этой социальной выплаты в 2022 году составляет от 524 527,90 до 693 144,10 руб. – в зависимости от состава семьи и времени рождения детей. С учетом цен на недвижимость в столицах сумма кажется несерьезной, но в региональном миллионнике, а тем более в небольшом городке или сельском поселении, она достаточна для внесения первоначального взноса в 10–25%
Существенной является и возможность использования маткапитала в различных госпрограммах льготных жилищных займов, ставки по которым ниже, чем у рыночной ипотеки. Например, эти деньги можно направить в качестве первоначального взноса при оформлении льготной ипотеки под 9%, семейной ипотеки под 6%, дальневосточной ипотеки под 2%.
Помните, что жилая недвижимость, купленная или построенная с использованием материнского капитала, обязательно должна быть оформлена в общую долевую собственность обоих супругов и всех детей.
Молодые семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут претендовать на социальную выплату для покупки недвижимости: ее тоже можно использовать как первоначальный взнос. В таком случае государство вносит за семью часть стоимости квартиры, а остальное она выплачивает сама. Главной сложностью оформления этой субсидии является само попадание в программу. Нужно, чтобы семью признали нуждающейся в улучшении жилищных условий по учетной норме площади имеющейся недвижимости. Ее размер устанавливается для каждого субъекта отдельно.
Завышение стоимости жилья
Существует практика, когда вместо реального внесения первоначального взноса продавец и покупатель формально завышают стоимость жилого объекта.
Например, квартиру продают за 4 млн рублей, но в договоре купли-продажи указывают сумму 5 млн. Продавец пишет расписку, что он принял 1 млн наличными, и получается, что у покупателя есть 20% от цены договора.
При обращении в банк последний видит, что клиент сделал первоначальный взнос в 20%, и теперь для полной оплаты квартиры ему нужно получить 80% суммы. Банк одобряет сделку, выдает ипотеку и переводит продавцу 4 млн рублей. Тот получает сумму, на которую рассчитывал, а покупатель – кредит без вложения собственных средств.
Что на практике?
- Банк может пригласить своих оценщиков, которые откажутся завышать стоимость объекта.
- Сделку могут признать недействительной, и тогда покупатель останется без денег и без квартиры.
- Если сделку отменят, продавец тоже сильно рискует: ему надо будет вернуть указанную в договоре сумму, включая тот самый «виртуальный» миллион.
Нужно понимать, что это незаконно. Все аналитические документы будут выступать доказательствами подобного обмана. И есть большой риск, что банк вас разоблачит. Что будет дальше – вариантов масса: от внесения вас в черный список до возбуждения дела о мошенничестве.
Сергей Солодкий
начальник отдела защиты прав потребителей Роскачества
Ипотека без первоначального взноса в наши дни – скорее исключение из правил, на которое могут надеяться далеко не все заемщики. Но и тем, кто имеет такую возможность, мы советуем грамотно рассчитать долговую нагрузку, чтобы взятый кредит не стал неподъемным бременем. Стоит ли брать ипотеку без первоначального взноса или нет – решать вам. Однако перед тем, как окончательно определиться, рассмотрите все возможные варианты, и, может быть, лучше какое-то время подождать и накопить необходимую сумму, грамотно распределив финансовую нагрузку на свою семью, не прибегая к необдуманным крайностям.
Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.