Как погасить ипотеку

В России миллионы ипотечников: только в январе — октябре 2021 года банки выдали 1,56 млн жилищных займов. В среднем такие кредиты оформляют на 20 лет, но некоторым заемщикам удается закрыть долг раньше. Рассказываем на примерах реальных людей, что нужно делать, чтобы погасить кредит досрочно.

Как погасить ипотеку заранее

1. Соблюдать строгую финансовую дисциплину и отказаться от лишних трат

Самый простой способ сократить срок выплаты кредита — каждый месяц отдавать банку больше, чем предусмотрено ежемесячным платежом. Но для этого придется научиться экономии.

Именно так поступила журналистка Наталья Копылова, которая взяла в банке 1,4 млн рублей под 10% на 8 лет. Полностью рассчитаться с долгом ей удалось почти в 7 раз быстрее — за 14 месяцев, но только благодаря «рьяной экономии». Обязательный платеж был на муже, а все свои доходы Наталья отдавала в счет долгосрочного погашения кредита.

Семье пришлось значительно сократить расходы: супруги выделили себе 22 тысячи рублей в месяц на жизнь, заменили регулярные походы в театр на дешевые утренние сеансы кино, практически целый год не покупали новую одежду (а Наталья — еще и косметику).

И хотя было сложно, Наталья уверена: если есть возможность погасить ипотеку досрочно, это надо делать. «Отличный мотивационный пендель можно получить, если заранее просчитать, сколько денег вам сэкономят даже незначительные регулярные переплаты. Спойлер: много», — убеждена она.

По закону (статья 810 Гражданского кодекса РФ) заемщик имеет право погасить ипотеку досрочно (полностью или частично) без каких-либо комиссий и штрафов со стороны банка. Однако об этом нужно уведомить кредитора за 30 дней до такого возврата или в более короткий срок, если он прописан в кредитном договоре. Некоторые банки позволяют это делать день в день.
Рассказать кредитору о своих планах можно очно (в отделении), в мобильном приложении или в личном кабинете. Надо назвать дату внесения и сумму дополнительного платежа. После этого кредитный менеджер сформирует новый график платежей: проценты будут начисляться уже на сократившееся тело долга.
Любые штрафные санкции за досрочное погашение незаконны, поясняет Роспотребнадзор.

2. Выплачивать больше, чем указано в графике погашения кредита, с первых же месяцев

Особенно эффективно погашать ипотеку досрочно в первые годы после оформления ипотечного кредита.

Финансовый консультант Анна Громова смогла таким образом выплатить заем за два года. «Частичное досрочное погашение выгоднее делать в начале срока ипотеки, так как в каждом ежемесячном платеже заложена часть тела долга и процентов, — отмечает она. — В первую половину срока ипотеки вы платите больше процентов, а во вторую — наоборот, тело долга».

Узнать состав ежемесячных выплат можно с помощью графика платежей, который выдается на руки при подписании кредитного договора.

3. Рефинансировать ипотеку по более низкой ставке

Рефинансирование позволяет погасить старый ипотечный кредит за счет нового займа (обычно в другом банке) с более низкой процентной ставкой. Есть два варианта перекредитования. Первый — снизить ежемесячный платеж: он подойдет, если финансовое положение семьи изменилось (например, кто-то из супругов потерял работу или родился ребенок). Второй — сохранить размер ежемесячного платежа: в этом случае уменьшается срок кредита и переплата по нему.

Алене Соломинской, специалисту по маркетингу и связям с общественностью, удалось при рефинансировании ипотеки перейти со ставки 12,85 на 8,3%. Несмотря на дополнительные расходы (повторную оценку недвижимости, страхование заемщика и госпошлину), она снизила переплату банку в три с лишним раза — с 5 до 1,5 млн рублей, а срок кредита — с 30 до 15 лет.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?
Создательница Telegram-канала Moneyhack Александра Краснова считает перекредитование удачной идеей: «Если вы уже взяли ипотеку и вас не устраивает процентная ставка, то можно рефинансировать ее другим ипотечным кредитом. Но это стоит сделать как можно раньше, чтобы не было ситуации, что вы выплатили почти все проценты (и сейчас в основном деньги идут на погашение тела кредита — примечание редакции), а потом ушли в другой банк — и пришлось начинать все сначала».
Важное условие: рефинансировать кредит можно, если по нему уже выплачено не менее шести платежей и не было просрочек.

4. Искать дополнительные средства для выплаты долга

Ипотека многих стимулирует задуматься о подработке и карьерном росте: увеличение доходов в сочетании с сокращением затрат поможет быстрее расправиться с долговой нагрузкой.

Так вышло у журналистки Светланы Шишкиной: когда она выплачивала первую ипотеку, то соглашалась на любые подработки, чтобы внести досрочный платеж. «Я постоянно бралась за какие-то проекты и предложения, писала статьи на заказ, помогала организовывать мероприятия, — делится она. — Даже расшифровывала записи с интервью для других журналистов. Тогда это стоило 1 тысячу рублей за час записи. Было тяжело, но я не отказывалась от любых денег, которые шли в руки». Опыт оказался удачным: за шесть лет девушка выплатила уже три займа и в шутку называет себя «серийным ипотечником».

покупку жилья,
проценты по ипотеке,
расходы на образование,
лечение,
инвестиции.

5. Сдавать ипотечную квартиру в аренду

Если купленное в ипотеку жилье не единственное, его можно сдавать в аренду, а деньги от квартиросъемщиков приплюсовать к ежемесячной выплате по кредиту. Одобрение банка для этого обычно не требуется, но информировать его о сдаче ипотечной квартиры в аренду все-таки придется.

Риелтор Оксана Вражнова вспоминает своих клиентов — семейную пару, которая взяла в ипотеку однокомнатную квартиру за 5,9 млн рублей на 30 лет. Сумма первоначального взноса у них составила 50%, ставка по кредиту — 10,7%, а ежемесячный платеж — около 28 тысяч рублей. Супруги сделали в квартире косметический ремонт и сдали ее в аренду за 30 тысяч рублей. Благодаря регулярным досрочным погашениям уже через 6 лет сумма платежа снизилась до 5 тысяч рублей, в то время как стоимость аренды квартиры осталась прежней.

Что еще почитать:

Как посчитать годовые расходы и зачем это нужно. Советы Александры Вальд
Как ставить финансовые цели: 4 простых шага
Отказ от покупок: как принципы антипотребления и дарономики помогут вашему бюджету

Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

$Фото: VPales\shutterstock$

Досрочное погашение ипотеки является общим трендом в России. Средний срок выданных в России ипотечных кредитов на 1 мая 2023 года, по данным Центробанка, приблизился к 24 годам, при этом аналитики рынка не исключают, что еще до конца года показатель может достичь 27 лет. Реальный же срок погашения ипотечного кредита в разы короче. По оценке «Домклик» (включает данные по сделкам «Сбера»), это 4,25 года, статистика банка ВТБ похожая: 4,3 года. Зачастую клиенты опасаются брать ипотеку на небольшой срок из-за больших ежемесячных платежей, неуверенности в стабильности экономики и своего финансового благосостояния, поэтому они предпочитают перестраховаться и изначально оформить кредит на более долгий срок. «С 2022 года отмечена тенденция по увеличению среднего срока ипотечного кредита. Клиенты все чаще оформляют кредит на срок более 25 лет. По итогам первого квартала 2023 года 60 наших заемщиков оформляли кредит на такой период, — рассказывает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. — Это связано с платежеспособностью клиентов. Они стремятся уменьшить кредитную нагрузку, сократить размер ежемесячных платежей». Но, как говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость» Вадим Бутин, несмотря на выбранный по документам срок, большинство покупателей недвижимости погашают ипотеку как минимум в полтора-два раза быстрее. Рассказываем, какие схемы досрочного погашения жилищных кредитов наиболее выгодны для заемщиков и как правильно гасить ипотеку.

В этой статье отвечаем на следующие вопросы:

Когда выгодно досрочное погашение?
Какие существуют варианты досрочного погашения?
Примеры расчета выгоды от досрочного погашения
Какие условия погашения ипотеки в банках?
Как вносить платежи?
Можно ли погасить ипотеку с помощью материнского капитала?

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично. Выгода от досрочного погашения напрямую зависит от оставшегося срока кредита — чем ближе к концу срока кредита, тем менее выгодно погашать ипотеку досрочно. В долгосрочной перспективе выгоднее сокращать срок. Но если выбрать уменьшение ежемесячного платежа, экономию можно будет почувствовать сразу.

«Снизить общий объем переплаты можно путем досрочных погашений, что особенно актуально в течение первой трети срока жизни кредита. Банки придерживаются схемы аннуитетных платежей, поэтому заемщик сначала преимущественно погашает проценты, а не само тело кредита», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит - либо полностью, либо частично

Все российские банки предоставляют своим заемщикам возможность досрочно погасить ипотечный кредит — либо полностью, либо частично (Фото: fizkes\shutterstock)

Согласно закону

Досрочное погашение прописано в ФЗ 284 от 19.10.2011. Сумма займа, предоставленного под проценты заемщику, может быть возвращена досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом займодавца не менее чем за 30 дней до дня такого возврата. Договором может быть установлен более короткий срок уведомления банка. О принятом решении нужно заранее уведомить банк, иначе внесенный платеж не будет засчитан и его оприходуют в следующем месяце.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы. Чтобы выбрать подходящий вариант, ипотечник должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы.

Сокращение срока ипотечного кредита

Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты. При сокращении срока в составе ежемесячного платежа увеличивается часть, которая идет на погашение основного долга, и уменьшается часть процентов. Дальнейшее погашение происходит динамичнее, так как на меньшую сумму начисляется меньше процентов, а переплата сокращается.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежа и сохранении срока остаток основного долга растягивается на оставшийся срок, при этом график перестраивается таким образом, что большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

«В целом заемщикам выгоднее согласиться на уменьшение срока предоставления кредита, так как в этом случае снижается размер переплаты банку (то есть начисленные проценты). Однако каждый заемщик сам определяет, какой из вариантов частичного досрочного погашения ипотеки для него удобнее, ведь при этом выборе нужно учитывать несколько важных факторов (жизненная ситуация, текущее материальное положение и т. п.)», — говорит консультант по ипотечному кредитованию компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.

Комбинированный вариант

Идеальный вариант — чередование сокращения срока/размера платежа, то есть как бы подбивая платеж с двух сторон, делая срок и платеж максимально комфортными для появления еще большей финансовой возможности производить досрочные погашения, считает Кузнецова.

Если бюджет это позволяет, то можно внести большой единоразовый платеж и сократить размер обязательного платежа, при этом продолжить выплачивать полную сумму, которая была установлена раньше. Эти небольшие переплаты тоже будут досрочным погашением, за счет них можно сокращать уже срок платежа.

Такая схема удобна тем, что, если наступят трудные времена, заемщик может платить минимальный обязательный платеж, а уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для бюджета. Минусом является то, что конечная переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы

Существует несколько вариантов досрочного погашения: сокращать размер ежемесячного платежа, срок ипотеки или комбинировать эти две схемы (Фото: Primakov\shutterstock)

Примеры расчета

В компании «Бон Тон» приводят пример расчета выгоды при различных схемах досрочного погашения ипотечного кредита. Например, при сумме кредита в 3 млн руб. и остатке срока по кредиту в десять лет (120 мес.) под 7,5% с ежемесячным платежом 35,6 тыс. руб. переплата по процентам за десять лет составит 1,273 млн руб.

Представим, что у должника есть 200 тыс. руб. для досрочного погашения в первый месяц. При сокращении срока (но при сохранении ежемесячного платежа) срок кредита сократится на год, а размер переплаты — на 215 тыс. руб. При уменьшении платежа (и остатке срока 120 месяцев) платеж снижается до 33,3 тыс. руб. (на 2,48 тыс. руб.), а размер переплаты — всего на 85 тыс. руб.

Пример при аннуитетном платеже. Кредит на 3 млн руб., срок — десять лет, ставка 7,5%

Условия досрочного полного и частичного погашения

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, заявление о полном досрочном погашении кредита необходимо написать в отделении банка. При частичном погашении в большинстве банков заявление можно подать онлайн — через мобильное приложение или интернет-банк. Важно учитывать этот момент, так как без заявления перечисленная сумма просто поступает на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику — в таком случае переплата совсем не уменьшится.

Например, в Сбербанке ипотеку можно начинать гасить досрочно начиная со второго дня кредита. При оплате на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении можно внести в качестве досрочного погашения сумму не меньше 30% от размера ежемесячного платежа, в офисе банка — любую сумму.

Никаких дополнительных документов для досрочного погашения не потребуется — все можно оформить на сайте «Сбербанк Онлайн» или в приложении. Достаточно зайти в раздел «Кредиты», выбрать свой ипотечный кредит, далее нажать «Операции» и «Погасить досрочно». После этого нужно выбрать счет, с которого будут списаны средства, отметить в выпадающем списке, что хочет заемщик, сокращать срок или сумму, и указать размер средств, которые будут списаны в счет досрочного погашения. Заявление на досрочное погашение формируется автоматически.

Как вносить платежи

При досрочном погашении ипотеки нужно учитывать один важный момент. «Если заемщик вносит сумму, направленную на частичное досрочное погашение ипотеки, в дату ежемесячного платежа, то вся эта сумма уйдет на уменьшение так называемого тела кредита. А если позже хотя бы на несколько дней, то из этой суммы будут вычитаться средства за использование кредита», — говорит Векшина. К примеру, заемщик производит ежемесячный платеж 12-го числа каждого месяца. Он вносит сумму 250 тыс. руб., которая полностью уходит на погашение тела кредита. Если же при частичном досрочном погашении клиент предоставляет эти средства, скажем, 16-го числа, то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита в течение четырех дней (с 12-го по 16-е число), а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга.

При полном досрочном погашении ипотеки заемщик подает в банк заявление о том, что он хочет досрочно погасить ипотечный кредит. Банк рассчитывает необходимую для этого сумму (вместе с процентами на дату погашения). Заемщик размещает на счете денежные средства, и в определенный день банк списывает сумму долга и закрывает ипотечный кредит. Обычно это происходит в дату очередного ежемесячного платежа.

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита

При внесении внеочередного платежа нужно обязательно уведомить банк. Как правило, необходимо написать заявление в отделении банка о полном досрочном погашении кредита (Фото: fizkes\shutterstock)

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Досрочное погашение ипотеки можно совершить как за счет собственных средств, так и за счет материнского капитала или субсидии для многодетных семей — как частично, так и полностью. При досрочном погашении за счет материнского капитала происходит сокращение суммы ежемесячного платежа. Выбрать сокращение срока в данном случае нельзя, пояснили в пресс-службе Сбербанка. При этом, помимо заявления в банк, в Пенсионный фонд необходимо предоставить установленный законом пакет документов для перечисления денежных средств в счет погашения кредита.

Пенсионный фонд рассматривает заявление, проверяет документы и переводит деньги в размере остатка материнского капитала в банк, выдавший кредит.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

При досрочном погашении ипотеки у заемщиков есть возможность частично вернуть себе сумму, уплаченную в качестве страхового взноса. И если досрочное погашение покупатель делает в начале года, то ему возвращается бóльшая часть от размера страховки, в конце года — меньшая часть, говорит Векшина из «Инком-Недвижимости».

Также страховая компания вычитает из возвращаемой суммы часть средств — около 25% от размера страховки, — которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплату сотрудникам, отчисления банку и т. д.). Предположим, заемщик выплачивает 50 тыс. руб. за страховку, при этом ему удается досрочно погасить ипотеку в течение полугода после оформления кредита. В итоге он может получить обратно половину той суммы, которую потратил на страховку. Однако еще 25% от 50 тыс. руб. нужно выплатить страховой компании, после чего заемщику остается 12,5 тыс. руб.

Как погасить ипотеку