ЦБ резко повысил ключевую ставку: что теперь будет с ипотекой
Центральный банк в пятницу, 21 июля, повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., с 7,5% до 8,5% годовых. До этого она оставалась без изменений с сентября прошлого года. Как решение регулятора отразится на ипотечных ставках и охладит ли оно спрос на ипотеку — разбираемся вместе с экспертами.
Ипотека будет дорожать
Ипотечные ставки вырастут вслед за ключевой — примерно на 1 п.п. На большее повышение банки не пойдут, поскольку ипотека и так уже дорожала в 2023 году, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Ставки вырастут примерно на те же 100 б.п. Банкам интересно поддерживать ипотечные выдачи, поэтому на большее повышение ставок они не пойдут», — сказала старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. Согласен с коллегой замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин. «После ужесточения денежно-кредитной политики (ДКП) можно ждать сопоставимого с ростом ключевой увеличения ставок по собственным ипотечным программам как на первичке, так и на вторичке», — сказал эксперт. Но повышение может быть и несколько меньше, чем рост ключевой, поскольку ипотечные ставки уже повышались с начала года, уточнил он. Похожую позицию озвучил аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Центробанк сегодня повысил ключевую ставку сразу на 100 б.п. и сохранил «ястребиный» сигнал в отношении будущей направленности ДКП. На таком фоне ипотечные ставки, по всей вероятности, начнут двигаться вверх и к осени, думаю, вполне могут достичь района 12% вместо текущих 11%», — спрогнозировал он. По мнению экспертов, увеличение ключевой в первую очередь отразится на ставках по вторичной недвижимости, где нет льготных программ и низких ставок. «Рост средневзвешенной ставки в сегменте будет частично нивелирован значительной долей льготных программ в объеме выдачи», — пояснил замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР. Вследствие увеличения ключевой ставки стоимость ипотечных кредитов также пойдет вверх. При этом более существенно отреагируют процентные ставки на вторичном рынке, добавила директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксения Якушкина. «Сдерживать среднюю ставку на новостройки продолжат действующие льготные программы», — уточнила она.
Ипотечные ставки вырастут вслед за ключевой — примерно на 1 п.п. На большее повышение банки не пойдут, поскольку ипотека и так уже дорожала в 2023 году, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью» (Фото: Shutterstock)
Какие ставки сейчас по ипотеке
Согласно последним данным «Дом.РФ», сейчас средние ставки по рыночной ипотеке на новостройки составляют 11,06%, на вторичное жилье — 11,16%, по льготной ипотеке с господдержкой — 7,47%, по семейной — 5,47%. Примерно на таком уровне они остаются последние пару месяцев.
Всплеск сменит охлаждение
В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют рост спроса на ипотеку, который затем сменится снижением. По данным «Дом.РФ», по итогам первого полугодия 2023 года российские банки уже выдали более 825 тыс. ипотечных кредитов на 3,1 трлн руб. (+51% по количеству и +63% по сумме к первому полугодию 2022 года). «В ближайшие месяц-два повышение ставки, скорее всего, будет способствовать росту ипотечных выдач. Население постарается успеть оформить столь длительный кредит на ранее одобренных условиях», — пояснила Ирина Носова. Кроме того, ряд банков в целях поддержания выдач упрощают требования, в том числе снижая величину первоначального взноса, указала на тенденцию аналитик. «В августе-сентябре мы ожидаем резкого роста ипотечных сделок, поскольку многие будут стараться успеть оформить ипотеку и приобрести недвижимость до того, как банки вслед за ключевой начнут корректировать свои ставки. Поэтому ближайшие месяц-два будет бум спроса на ипотечные кредиты», — подтвердил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «Потом, если тренд на повышение ставки сохранится, начнется постепенное охлаждение покупательской активности на вторичном рынке и смещение покупательского спроса на новостройки, где ставки по льготным программам остаются неизменными», — считает он.
Сам ЦБ повысил прогноз роста ипотечного кредитования в России по итогам 2023 года до 17–21% с 13–17%, следует из среднесрочного прогноза регулятора. ЦБ также прогнозирует, что рост ипотечного кредитования в 2024–2026 годах составит 10–15%.
По мнению Егора Лопатина, драйвером ипотечного рынка останутся льготные программы. «В случае отсутствия новых макрошоков объем выдачи до конца года будет сопоставим со средними показателями второго квартала», — прогнозирует он. На первичном рынке жилья основной тон продолжат задавать льготные госпрограммы, на которые по-прежнему будет приходиться подавляющее число выдач ипотеки, согласен Ильдар Хусаинов. За пределами льготных программ спрос, по-видимому, продолжит смещаться на вторичный рынок, где цены существенно ниже, добавил он. В «Дом.РФ» недавно дали прогноз по ипотеке до конца года. По мнению аналитиков института жилищного развития, во втором полугодии выдача ипотеки сохранится на высоком уровне, хотя и несколько замедлится. «В целом за 2023 год будет выдано 1,6 млн кредитов на сумму более 6 трлн руб., что выше уровня 2022 года. Льготные программы по-прежнему будут оказывать значимую поддержку рынку», — рассказал «РБК-Недвижимости» руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. В 2021 году россияне оформили ипотечные кредиты на 5,7 трлн руб., что стало рекордной суммой за всю историю рынка. В 2022 году объем выдачи снизился на 16%, до 4,8 трлн руб.
В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют рост спроса на ипотеку, который затем сменится снижением (Фото: А. Белкин/ ТАСС)
- Алексей Лейпи, «Домклик»: «Мы планируем новый рекорд по ипотеке»
- Хуснуллин раскрыл планы поддержки спроса после окончания льготной ипотеки
- ЦБ не увидел высоких рисков в платной скидке по ипотеке
ЦБ повысил ключевую ставку: что будет с ипотекой и ценами на жилье
В пятницу, 10 августа, Банк России повысил ключевую ставку еще на 0,25 п.п. — с 6,5% до 6,75%. Это уже пятое повышение подряд. В прошлый раз, в июле, ЦБ повышал ее сразу на 1 п.п., это стало его самым решительным шагом с 2014 года. Вместе с экспертами рассказываем, что будет с ипотекой и ценами на жилье.
Ставки вырастут
Увеличение ключевой ставки со временем приведет к пропорциональному росту ставок по ипотеке, говорят эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Рынок еще не ощутил эффекта прошлого повышения ставки, поскольку многие крупные банки пока сохраняют условия выдачи ипотеки. После сегодняшнего повышения ключевой ставки, скорее всего, рост ипотеки будет неизбежен. В течение ближайших месяцев произойдет удорожание жилищных кредитов, что приведет к еще большему снижению уровня покупательной способности и охлаждению спроса», — спрогнозировал директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Повышение, безусловно, найдет отражение в кредитных ставках, но эффект переноса на ипотеку будет неполным и растянутым по времени, согласился директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин. Он подчеркнул, что ипотека очень долгосрочный финансовый инструмент и ставка по нему имеет пониженную эластичность к краткосрочным параметрам денежно-кредитной политики — проще говоря, банки уже отчасти закладывали возможный новый цикл повышения в свою кредитную политику. В ближайшее время рост ставок по кредитам на жилье будет пропорциональным, на уровне 0,2–0,4 п.п., подтвердила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Но к концу текущего года стоимость ипотеки может достигнуть 9,5–10% годовых, отметил совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин. «По уровню ставок по ипотеке получается, что к концу года мы вернемся в 2019 год, когда они превышали 9%. Уже на тот момент покупатели ответили на повышение замедлением спроса на жилье. Сейчас принципиально изменилась ситуация с ценами — с того периода они увеличились примерно на 40%, а доходы покупателей в целом не выросли. И это создает новые риски для продаж, точнее говоря, счета эскроу будут заполняться медленнее, чем планировалось», — отметил Щекин. Банки пока продолжают анонсировать привлекательные программы с низкими ставками на первые месяцы обслуживания, смягчают требования к возрасту заемщика или первоначальному взносу и т. д., отмечает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Он пояснил, что кредитные организации, будучи глубоко интегрированными в рынок жилья в эпоху эскроу-счетов, стараются не допустить быстрого удорожания кредитов. Раньше рост ключевой ставки приводил к опережающему удорожанию ипотеки, в этом году все пока происходит ровно наоборот, резюмировал Попов.
Что будет с ценами на жилье
Одним из последствий повышения ключевой ставки будет увеличение стоимости жилья на первичном рынке, считают аналитики. «Проектируемые или находящиеся на стадии котлована новостройки уже столкнулись с трудностями. Первая — отток иностранной рабочей силы и попытка заместить ее отечественной, что привело к увеличению расходов на оплату труда. Вторая — беспрецедентный рост цен на строительные материалы. Теперь к дополнительным издержкам следует отнести и подорожавшие кредиты. А если учесть, что это уже пятое повышение ключевой ставки, то очевиден тренд на дорожающее фондирование», — объяснил общественный уполномоченный в Москве по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков. Такого же мнения придерживается директор департамента ипотечного кредитования компании Est-a-Tet Алексей Новиков. «Цены на квартиры продолжат рост, на цену влияет не один фактор, это и проектное финансирование, и стоимость строительных материалов, и расходы на оплату труда сотрудников. Понятно, что рост не будет таким быстрым, как год назад, но и падения мы не ожидаем», — подчеркнул Новиков. «В случае дальнейшего повышения ключевой ставки средние ставки по ипотеке на вторичном рынке могут вырасти до 9%. С их ростом увеличится ежемесячный платеж, что с учетом общего снижения доходов населения снизит спрос. Часть потенциальных покупателей вновь будет рассматривать банковские вклады как возможность сохранить накопленные средства. Покупатели, которые планировали приобрести новостройку на более выгодных льготных условиях, начнут возвращаться на вторичный рынок», — прогнозирует партнер консалтинговой группы SRG Борис Терехов.
Спрос и скидки
Повышение ипотечных ставок может привести к краткосрочному всплеску спроса на новостройки, считает генеральный директор «ПроГород» (группа ВЭБ.РФ) Александр Чеботарев. Он отметил, что между изменением ключевой ставки и ростом банковских процентов по ипотеке существует временной лаг — около двух месяцев, за это время потенциальные покупатели поспешат купить квартиру по существующим условиям. Если банкам удастся удержать средние проценты по жилищным кредитам ниже психологически важного уровня в 10% (это возможно, если ключевая ставка не превышает 7,5–7,75%), а застройщики будут аккуратно подходить к изменению цен, активировать скидочные программы, выводить новые корпуса не так дорого, как в первой половине 2021 года, то дальнейшего падения спроса удастся избежать, считает Попов из ЦИАН. По его прогнозу, в сентябре и октябре число сделок может даже вырасти в месячном выражении, так как на августовской статистике сказался и сезонный фактор. С аналитиком ЦИАН согласился основатель IT-компании Realiste Алексей Гальцев. «Если для сохранения спроса девелоперы будут давать серьезные скидки на первичном рынке, это приведет к тому, что цены на вторичную недвижимость тоже начнут снижаться. И особенно явно этот тренд будет заметен в тех районах, где наблюдались манипуляции с ценой в 2020–2021 годах (завышение цен)», — считает эксперт.
Инвесторы покинут рынок
Одним из последствий роста стоимости жилья станет отток частных инвесторов. «Обеспеченные граждане, которые вкладывались в недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду, предпочтут в этой ситуации депозиты в банках, где ставка ожидаемо повысится. Косвенно этот факт подтверждает и интерес к валютным вложениям. За летние месяцы, если сравнивать с прошлым годом, валютные вклады от $5 тыс. выросли в десять раз», — уточнил Кулаков.
- Повышение ключевой ставки до 5,5%: что будет с ипотекой и ценами на жилье
- ЦБ резко повысил ключевую ставку: как подорожает ипотека
- В каких городах льготная ипотека потеряет смысл с 1 июля