Как правильно досрочно погасить ипотеку

Планируем досрочное погашение

В этом уроке узнаем, стоит ли досрочно погашать кредит, как выгоднее это делать и что нужно узнать в банке, прежде чем подавать заявление на погашение.

Иллюстрации: Егор Шатохин

Что вы узнаете

1. Из чего состоит ипотечный платеж.
2. Стоит ли досрочно погашать кредит.
3. Что выгоднее сокращать: срок или платеж.
4. Как это выглядит на практике.

Из чего состоит ипотечный платеж

Любой платеж по кредиту состоит из двух частей: одна погашает основной долг — еще его называют «тело кредита», а вторая — проценты по кредиту. В одном из первых уроков мы разобрались, чем аннуитетный платеж отличается от дифференцированного. Если кратко, то вот чем.

Аннуитетные платежи всегда одинаковы и устроены так, что в первые годы львиная доля платежа идет на проценты, а «тело» уменьшается очень слабо. В графике платежей, который подписывается как часть кредитного договора, подробно расписано, сколько денег идет на погашение основного долга, а сколько — на проценты.

Дифференцированные устроены иначе: весь долг делят на срок, а проценты начисляют каждый месяц из расчета того, сколько вы еще должны банку. Поэтому основной долг погашается равномерно каждый месяц, но платежи неодинаковые. В первые годы они больше аннуитетных. Зато к концу выплат они, наоборот, меньше.

Сейчас все банки разрешают погашать кредит досрочно частями: вы в любое время можете отдать банку сумму сверх своего обычного платежа и уменьшить «тело» кредита. А дальше можно выбрать, что вам удобнее: платить меньше ежемесячно или платить столько же , сколько и раньше, но уменьшить срок кредита.

Еще несколько лет назад многие банки запрещали досрочно погашать кредит или брали за это отдельную комиссию, чтобы хоть как-то компенсировать недополученные доходы. Сейчас досрочное погашение разрешено во всех банках, и никаких комиссий платить не надо. Но все равно стоит лишний раз проверить свой договор — посмотреть, нужно ли подавать заявление заранее при досрочном погашении и как устроена процедура.

Стоит ли досрочно погашать кредит

Кажется, что ответ на этот вопрос очевиден: конечно, стоит. Но это не всегда так. По крайней мере, в условиях нестабильной экономики. Чтобы решить, действительно ли вам нужно досрочно гасить кредит, стоит разобраться в нескольких вопросах.

Почему вы захотели досрочно погасить кредит. Если откинуть вопрос переплаты процентов, то частая причина для досрочного погашения — желание вывести квартиру из-под залога. Тогда с ней можно делать все что хочется без оглядки на банк: продавать, сдавать или устраивать серьезные перепланировки.

Но если вы купили квартиру, чтобы жить в ней, то нет причин беспокоиться о залоге и торопиться с досрочным погашением кредита, если у вас на это нет свободных денег.

На какой срок и в каком возрасте вы взяли кредит. Чем больше срок кредита, тем больше причин для беспокойства: в течение этого срока вам нужно оставаться платежеспособным и волноваться о работе и зарплате, которой должно хватать не только на жизнь, но и на кредит.

Если вы взяли кредит на 5—10 лет в возрасте не старше 40 лет, то у вас меньше причин для беспокойства: скорее всего, даже к концу срока кредита вы сможете зарабатывать достаточно, чтобы спокойно платить банку. Если вы старше, а кредит взяли на больший срок, то стоит задуматься о досрочном погашении, чтобы не волноваться о том, сможете ли вы в будущем зарабатывать достаточно, чтобы покрывать платежи.

Собираетесь ли вы брать новый кредит в ближайшее время. Если планируете брать новый кредит, например на покупку дачи или машины, ваша кредитная нагрузка может оказаться слишком велика и банк не одобрит новый кредит. В этой ситуации лучше погасить ипотечный кредит досрочно и идти в банк за новым. Конечно, если ваши финансы это позволяют.

Что растет быстрее: ваши доходы или инфляция. Если ваша зарплата увеличивается намного быстрее, чем растет уровень инфляции, возможно, стоит отложить досрочное погашение кредита. Эта ситуация может привести к тому, что кредитный платеж со временем станет настолько малой частью вашего заработка, что вы с легкостью погасите его за несколько лет или месяцев.

Есть ли у вас свободные деньги. Чего точно не стоит делать — отдавать последние деньги на досрочное погашение. Так вы рискуете попасть в финансовую и психологическую яму. Досрочно погасить кредит стоит, если это не столь существенно отразится на качестве вашей жизни. Помните: квартира для жизни, а не жизнь для квартиры.

Можно ли эти деньги выгодно вложить. Математика простая и крепкая: если вы можете вложить деньги под более высокую ставку, чем ставка по ипотеке, выгоднее не гасить ипотеку, а вкладывать деньги. Одна из таких возможностей — индивидуальный инвестиционный счет, ИИС: если у вас есть возможность получить налоговый вычет, совокупная доходность от вычета и безопасных облигаций с большой вероятностью будет выше среднерыночных ставок по ипотеке. У нас есть отдельная статья о том, что такое ИИС и как им пользоваться. Р . Если положить эти деньги на вклад, то в деньгах не выиграете: ставка по вкладам сейчас ниже. Но можно открыть ИИС, до конца года накопить там до 400 000 Р , получить налоговый вычет 13%, а в течение года купить хотя бы облигации ОФЗ и получить купонный доход. Дальше можно повторять эту схему в течение трех лет, а потом все снять и погасить этими деньгами ипотеку. Доходность с учетом возврата налогов и купонов получится выше ставки по вкладу или досрочного погашения ипотеки. Точные суммы можно посчитать на калькуляторе.

Что выгоднее сокращать: срок или платеж

Обычно банки предлагают два варианта досрочного погашения кредита: один позволяет уменьшить платеж по кредиту, а второй — сократить срок выплаты. У каждого из этих вариантов есть плюсы и минусы, и работают они по-разному . При сокращении срока кредита уменьшается переплата банку, ведь вы будете меньше пользоваться деньгами банка. При уменьшении платежа вы снижаете текущую платежную нагрузку.

Чтобы рассчитать экономию на процентах и узнать, на сколько можно сократить срок кредита при досрочном погашении, можно использовать ипотечные калькуляторы. Они есть на сайтах многих банков и сервисов, связанных с кредитами. Например, можно посмотреть сервисы calcus.ru или fincalculator.ru.

Давайте посмотрим на одном примере, что нам даст сокращение платежа и на сколько можно уменьшить срок кредита. Итак, в январе 2020 года мы взяли кредит 4 млн рублей на 15 лет под 9% годовых. Если выплачивать кредит по графику, то ежемесячный платеж — 40 570,66 Р , а последний из 180 платежей — в январе 2035 года.

Итак, мы решились на досрочное погашение. Давайте проверим, что будет выгоднее.

Все, включая банковских сотрудников, советуют сокращать срок кредита — так вы гораздо меньше переплатите банку. Посмотрим на примере, так ли это: внесем досрочный платеж в июне 2021 года в размере 200 тысяч рублей.

Способ 1
Сокращаем срок кредита

Переплата: 2 861 047 Р

Экономия: 439 166 Р

Если мы пустим 200 000 Р на досрочное погашение и уменьшим срок выплат, то получится такая картина: размер платежа останется прежним, но срок кредита уменьшится почти на полтора года, а экономия на переплате сильно увеличится.

Как изменится график платежей, если досрочно внести 200 000 Р в июне 2021 и уменьшить срок

Как правильно погашать ипотеку досрочно?

Ипотека является самым долгосрочным видом кредита. Средняя продолжительность ипотечного займа составляет 15-30 лет. И часто случается так, что за столь долгий временной промежуток у клиента появляются дополнительные средства, а с ними приходит желание как можно скорее погасить задолженность. Знать как правильно погасить ипотеку — это значит быть финансово грамотным. Правильное досрочное погашение позволяет уменьшить переплату банку и сохранить часть денег в своем кошельке.

Когда лучше погашать — вначале или в конце. Платить большими взносами раз в год или постепенно, когда появляются деньги? Эти вопросы часто ставят заемщика в тупик. На них и попытаемся найти ответ с помощью математики. Просто будем считать переплату при разных вариантах досрочного погашения.
Чтобы понять, какой из способов досрочного погашения ипотеки самый выгодный, произведем расчет на конкретном примере. Для этого воспользуемся классическими формулами и онлайн калькулятором, в структуре которого предусмотрена возможность проведения вычислений с учетом досрочных оплат.

Показательный пример.

Евгений Панков прошел «Тест: Как правильно досрочно погашать кредит?» и набрал 10 баллов.

Первоначальная переплата.

Прежде чем определить, какой из способов частичного досрочного погашения наиболее выгодный, необходимо узнать размер первоначальной переплаты. Он указывается в графике. Если данных не предоставлено, тогда для расчета лучше воспользоваться онлайн калькулятором. Заполняем поля в соответствии с исходными данными и нажимаем кнопку «Рассчитать»:
В нашем примере величина итоговой переплаты за 10 лет составит 360630,33 руб.

Варианты частичного досрочного погашения.

Просчитаем наиболее популярные варианты досрочных оплат. Условно расчеты разделим на два блока. В первом случае клиент начинает вносить платежи увеличенного размера уже через год после получения ипотеки. А во втором – ближе к концу первоначального срока кредита.

Пример 1. Частичное досрочное погашение начинает осуществляться через год после оформления ипотеки.

Вариант 1.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 руб. * 2 = 14270 руб.) и уменьшает срок кредита.
Заполняем соответствующие поля в онлайн калькуляторе следующим образом:
И получаем следующий результат: Как видно из графика, окончательный взнос по ипотеке с такими условиями внесения платежей будет совершен 16.03.2019, т.е. кредит закроется через 4,5 года. Суммарная переплата за указанный период составит 165764,56 рублей.

Вариант 2.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере
(7135 * 2 = 14270)

и уменьшает сумму аннуитета. При этом получается только 7135 идет на досрочное погашение ипотеки Заполняем соответствующие поля в онлайн калькуляторе так же, как и в первом примере, только в поле «Досрочные погашения» выбираем «Ежемесячное уменьшение суммы». Результат будет выглядеть так: Кредит закроется 16.04.2020 года, а суммарная переплата составит 187022,29 руб.

Вариант 3

Начиная с 16.10.2015 г. клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Т.е первая частичная досрочная оплата придется на 16.04.2016 г. в размере

7135 руб. * 6 месяцев = 42810 руб.

и далее аналогичными суммами каждые полгода. Уменьшаем срок.
Параметры онлайн калькулятора настраиваем так: Обратите внимание, что сумма последнего частичного досрочного погашения меньше и закрывает задолженность полностью 16.04.2019 года. Переплата составит 174737,26 руб.

Вариант 4.

Начиная с 16.10.2015 г. клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Уменьшаем сумму аннуитета. Настройки онлайн калькулятора аналогичны предыдущим из п.3 с той разницей, что в поле «Досрочные погашения» выбираем «Уменьшение суммы». Результат выглядит так:
При таком способе досрочных оплат кредит закроется 16.04.2020 года, а суммарный доход банка составит 193900,58 руб.

Пример 2. Частичное досрочное погашение начинает осуществляться за 1,5-2 года до окончания кредита.

Вариант 5.

Начиная с 16.10.2022 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 * 2 = 14270) и уменьшает срок. Заполняем онлайн калькулятор так же, как в первом примере. Отсчет дат частичных погашений начинаем с 16.10.2022 г. Результат: Как видно из графика, окончательный платеж по ипотеке с такими условиями будет совершен 16.09.2023, т.е. ипотека погасится на год раньше. Суммарная переплата за указанный период составит 350429,78 рублей.

Вариант 6.

Начиная с 16.10.2022 г. клиент ежемесячно вносит сумму в двойном размере (7135 * 2 = 14270) и уменьшает аннуитет. Заполняем онлайн калькулятор так же, как во втором примере. Отсчет дат частичных погашений начинаем с 16.10.2022 г. Результат: Последний взнос по займу с такими условиями выплат будет сделан 16.12.2023, а итоговое сальдо процентных доходов банка будет равняться 351598 рублей.

Вариант 7.

За два года до окончания кредита клиент начинает копить, а взносы осуществляет раз в полгода в шестикратном размере. Т.е первое частичное досрочное погашение в размере 42810 руб. придется на 16.04.2023 г., второе — на 16.10.2023 г. Уменьшаем срок. Параметры онлайн калькулятора настраиваем как в примере №3 с указанными выше датами. Расчет: Как видно на картинке, уже второй крупный полугодовой взнос 16.10.2023 полностью закрывает кредит, а сумма менее планируемой. Переплата составит 353466,26 руб.

Вариант 8.

Аналогично варианту 7, но уменьшаем аннуитет. Настраиваем онлайн калькулятор как в примере №4 со следующими датами частичных досрочных погашений: 16.04.2023, 16.10.2023, 16.04.2024 и т.д. Расчет: Здесь уже после второго частичного погашения 16.10.2023 аннуитет уменьшится до 282,43, и необходимость в последующих накоплениях отпадет. Клиент может закрыть кредит полностью в ноябре 2023 года, внеся 2957,94 (основной долг 2928,10 + проценты 29,84). Итоговая переплата составит 353917,74 руб.

Если не вдаваться в детали, выводы сразу!