Ипотека на вторичном рынке жилья в Краснодаре
Аналитики изучили суммы, ставки, сроки и другие параметры ИЖК, а также выявили отличия в портрете заемщиков в эти периоды.
Ипотека
В России существуют рынки первичного и вторичного жилья. Разница между ними заключается в том, что на первом продаются квартиры, принадлежащие компаниям-застройщикам, а на втором — жилье, у которого есть другой собственник. При этом неважно, живет ли владелец в квартире или нет. Решающим аргументом является оформленное право собственности.
Что такое ипотека на вторичном рынке жилья?
Ипотека на вторичном рынке жилья — это кредитная программа, рассчитанная на покупку недвижимости, на которую уже зарегистрировано право собственности. При этом объект может относиться к старому жилому фонду или к недавно введенным в эксплуатацию домам. Особенностью сделок с жильем из вторичного фонда является тот факт, что продавцом выступает непосредственно собственник, как правило, физическое лицо.
Чтобы взять ипотеку на вторичном рынке жилья, следует:
- провести анализ рынка имеющихся предложений от кредитных организаций страны;
- собрать документы;
- выбрать недвижимость;
- подать заявку в банк;
- подписать ипотечный договор и договор купли-продажи;
- зарегистрировать право собственности и залог в Росреестре.
Многие люди заинтересованы в покупке жилья в новостройках. Но у квартир на вторичном рынке есть ряд бесспорных достоинств:
- как правило, они находятся в районах с развитой инфраструктурой — поблизости есть школы, магазины, детские сады, поликлиники;
- нет необходимости ждать, пока закончится строительство — можно переезжать сразу после завершения сделки;
- есть вероятность купить квартиру с хорошим ремонтом, сделанным предыдущими хозяевами.
Важно и то, что доля вторичного жилья на рынке больше, чем первичного. Это значит, что покупателю предлагается более широкий выбор. Это особенно важно в мегаполисах, где целые кварталы новостроек могут находиться на окраине и не иметь хорошей транспортной доступности.
Можно ли взять ипотеку на вторичное жилье?
Большинство ипотечных программ, особенно с государственной поддержкой, рассчитаны на покупку квартир в новостройках. Это объясняется тем, что государство стремится поддержать не только граждан, желающих улучшить жилищные условия, но и строительные компании, которым сложно продать построенное жилье.
При этом, согласно статистике, в 2020 году на вторичный рынок приходилось до 70% продаж с привлечением ипотечных кредитов. Часть из них — сделки, касающиеся дорогого жилья премиум-класса. По мнению экспертов, договора нередко заключаются не потому, что у покупателей недостаточно средств. Причина в другом: оформление сделки с ипотекой позволяет не привлекать внимание к дорогой покупке, за которую вносят большой разовый платеж.
Но даже если исключить из общего количества продаж сделки, совершенные с целью замаскировать приобретения дорогой недвижимости, ипотека на вторичном рынке пользуется большой популярностью.
Предложения от банков по ипотеке на вторичное жилье в нашем каталоге
Посмотрите в каких банках дается ипотека на вторичное жилье от следующих банков: СберБанк, Альфа-Банк, ВТБ, Газпромбанк, Московский Индустриальный Банк, РНКБ, Промсвязьбанк, Металлинвестбанк, Абсолют Банк.
Как лучше купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке
Общие принципы получения кредита для рынков первичного и вторичного жилья одинаковы. Вам нужно найти программу с относительно низкой процентной ставкой и определиться со сроком, в течение которого вы можете вернуть взятые взаймы средства с процентами. Вам пригодится онлайн-калькулятор: с его помощью можно рассчитать примерный размер ежемесячного платежа, чтобы трезво оценить свои финансовые возможности — можете ли вы каждый месяц изымать из семейного бюджета такую сумму.
После этого надо принести в банк документы, которые он запрашивает. Для оценки платежеспособности потенциального клиента банк будет рассматривать вашу кредитную историю.
Стандартный пакет документов выглядит следующим образом:
Но список документов необходимо уточнить в банке, в который вы обратитесь за ипотекой.
Финорганизации заинтересованы в том, чтобы купленная в ипотеку квартира не потеряла свою стоимость. Поэтому они обращают внимание на состояние жилья, которое вы приобретаете. Вы получите отказ с вероятностью, близкой к 100%, в следующих случаях:
- квартира находится в доме, официально признанном ветхим или аварийным, а также со степенью износа, превышающей 60-70%;
- в помещениях сделана перепланировка, которую не согласовали с соответствующими органами;
- жилье получено в наследство, но соответствующее право оформлено ранее, чем через 6 месяцев после этого.
Также важно, чтобы жилье не находилось под юридическим обременением.
В некоторых случаях жилье вызывает подозрение. Например, если оно находится в собственности у нескольких лиц или много раз продавалось, особенно за последние годы.
Ставки по ипотеке на вторичном рынке
Под сколько процентов можно получить ипотеку на вторичное жилье? Актуальные ставки вы найдете на этой странице сайта Банки.ру.
Значительной разницы с первичным рынком жилья обычно нет. Но некоторые российские банки предлагают льготную ипотеку с государственной поддержкой на вторичное жилье. Как правило, это программы, в рамках которых можно купить недвижимость в сельской местности или на Дальнем Востоке. В этом случае процентная ставка может составлять 2-3% и даже ниже.
Какие банки предоставляют и одобряют ипотечный кредит на вторичном рынке?
На данный момент кредит для приобретения недвижимости на вторичном рынке можно получить в следующих банках:
Материнский капитал
Согласно российскому законодательству, материнский капитал, на который семья может рассчитывать при рождении первого и последующих детей, разрешается использовать для погашения ипотечного кредита. Этими средствами можно оплатить первоначальный взнос или погасить долг с процентами по кредиту, в том числе на вторичном рынке.
Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку
Шансы получить ипотеку на покупку вторичного жилья напрямую связаны с ликвидностью выбранной квартиры.Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке и сколько времени занимает сделка — разберём в этой статье.
Что такое вторичное жильё
Вторичное жильё — это недвижимость, право собственности на которую уже оформлено на физическое или юридическое лицо. Готовое жильё от застройщика — это тоже вторичка. Если право собственности на квартиру оформляется хотя бы второй раз, такое жильё считается вторичным. Поэтому приобретаемое помещение может находиться как в доме старого фонда, так и в элитном ЖК, построенном три месяца назад.
Какой дом выбрать: панельный, кирпичный или монолитный
Плюсы и минусы покупки вторичного жилья
Достоинства покупки готового жилья:
- Заселение после оформления сделки
- Постоянная регистрация по месту жительства
- Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки
Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:
- Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
- Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
- Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация
Риски при покупке вторичного жилья
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Основные риски:
- Недостоверные сведения в документах
- Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
- Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
- Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги
Зачем нужна юридическая проверка недвижимости
Для проверки квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:
- Паспорта собственников
- Доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты )
- Выписку из ЕГРН
- Документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации)
- Справку о зарегистрированных лицах
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке
Наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.
Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист
Кто может купить вторичку в ипотеку
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В таблице ниже перечислены преимущества для получения ипотеки и возможные причины отказа. В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Главные причины для отказа — высокая долговая нагрузка, плохая кредитная история, недостоверная информация в документах, недостаточная платёжеспособность.
Рассчитать ипотеку на вторичное жилье
Требования к квартире при ипотеке
Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.
- Помещение подходит для проживания
- Жильё находится в собственности
- Техническое состояние дома удовлетворительное
- Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки
Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.
Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка
Условия покупки вторичного жилья в ипотеку
Чтобы получить кредит, нужно выполнить ряд условий:
- Передать недвижимость в залог
- Оплатить первоначальный взнос
- Привлечь супруга или супругу в качестве созаёмщика
- Оформить полис страхования недвижимости
Важно:Супруг или супруга заёмщика в обязательном порядке выступает созаёмщиком по ипотеке. Это требование действует даже в том случае, если у мужа или жены нет официального заработка. Супругов можно не привлекать к сделке при наличии брачного договора или нотариального согласия.
Созаемщики по ипотеке: кто может быть и зачем они нужны
Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку
Стандартная процедура оформления ипотеки на покупку вторичного жилья включает несколько этапов.
Выбор банка и программы
Перед покупкой квартиры в ипотеку проанализируйте предложения нескольких банков, определитесь со сроком кредитования и приемлемой суммой ежемесячного платежа. Затем подберите программу , которая соответствует вашим требованиям.
В Сбере действуют такие программы для приобретения вторичного жилья:
Подача заявки
Заявку можно подать онлайн через сайт банка или при личном визите в отделение. Перед этим подготовьте документы.
Для предварительного рассмотрения потребуется предоставить:
- Паспорт
- Справку о доходах по форме банка или по форме 2-НДФЛ
- Копию трудовой книжки, заверенную работодателем
- Для пенсионеров — справку о размере пенсии или выписку с пенсионного счёта
Также вместо копии трудовой книжки и справки о доходах можно предоставить выписку с лицевого счёта в СФР (оформляется через портал государственных услуг ).
Созаёмщик предоставляет аналогичный пакет документов (за исключением супруги или супруга основного заёмщика, у которых нет подтверждённого дохода). Обычно банк принимает решение в течение 1–2 рабочих дней.
Выбор объекта
При подборе учитывайте техническое состояние дома, социальную инфраструктуру, транспортную доступность.
Разобраться в важных параметрах дома, которые будут влиять на комфорт проживания в квартире, поможет альманах самых распространенных домов Москвы от Домклик. В нем представлены описания критериев самых массовых серий многоквартирных домов в столице: тепло- и звукоизоляции, наличия лифтов и их грузоподъемности, материала стен и других.
Также удостоверьтесь, что в числе зарегистрированных жильцов нет несовершеннолетних детей, недееспособных лиц или граждан, находящихся в местах лишения свободы.
Проверьте частоту смены собственников на объект. Если это происходило каждые 6 месяцев — откажитесь от этой квартиры, кредитор не одобрит такую сделку.
Как провести осмотр квартиры перед покупкой
Оценка квартиры
Для оценки жилого помещения привлекают эксперта-оценщика. Чтобы заказать отчёт, потребуется предоставить технические документы на квартиру, выписку из ЕГРН и, разумеется, доступ к объекту. От точности оформления документации и подлинности оценки квартиры зависит решение банка о выдаче кредита.
Закажите отчёт об оценке за 1 день
Одобрение объекта банком
После получения предварительного одобрения и подбора объекта необходимо предоставить в банк документы на квартиру. В этот перечень входит:
- Паспорт продавца
- Выписка из ЕГРН
- Документы-основания возникновения права собственности
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке
- Разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний
- Отчёт об оценке
Составление договора купли-продажи и передача задатка
Договор купли-продажи — это основной документ, который подтверждает намерение продавца передать объект недвижимости в собственность покупателя. Последний в свою очередь обязуется внести в качестве оплаты определённую сумму. В договоре указываются основные условия сделки: цена, характеристики жилого помещения, сроки передачи, действия в случае форс-мажора, порядок расчётов.
Если стороны пришли к соглашению, то покупатель вносит задаток за квартиру. Его размер определяется в отдельном договоре (договор задатка). Внесённая сумма засчитывается в оплату итоговой стоимости объекта.
Как оформить договор купли-продажи жилья онлайн
Подписание кредитного дoгoвopa
Документы на квартиру, а также проект договора купли-продажи проверяются банком, после чего назначается дата сделки.
В назначенный день продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и одновременно с этим осуществляется передача первоначального взноса. Покупатель подписывает ипотечный договор с графиком платежей. Параллельно оформляется полис страхования недвижимости.
Peгиcтpация пpава собственности и оформление залога
Право собственности на квартиру и обременение в пользу банка регистрируется в Росреестре на основании договора купли-продажи (обременение действует до полного погашения ипотеки). Для этого необходимо обратиться в МФЦ или воспользоваться услугой электронной регистрации .
Электронная регистрация права собственности: как это работает
Пoдтвepждение сделки и окончательные расчёты
Деньги поступают на счёт продавца после предъявления в банк договора купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и залога в пользу кредитора. Ключи передаются новому собственнику, заключается акт приёма-передачи жилого помещения.
Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку
На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2-4 недели:
- Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
- Поиск и выбор жилья — 14 дней
- Оценка квартиры — 2–3 дня
- Одобрение банком — 3–5 дней
- Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
- Регистрация прав собственности — 3–5 дней
Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.
Подытожим
- Вторичное жильё может находиться как в старом фонде, так и в новостройке
- Главный плюс этого типа недвижимости — быстрое заселение, основной недостаток — риск появления скрытых собственников
- Оформление ипотеки на вторичку требует тщательной проверки истории объекта недвижимости (особое внимание нужно обратить на частоту проведения сделок с квартирой, наличие перепланировок, возраст постройки)
В стандартный пакет документов для оформления ипотеки входят паспорта участников, справка о доходах, пр необходимости — согласие супруга или супруги продавца и органов опеки, документы на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, рыночная оценка, данные о собственниках).