Можно ли сдавать ипотечную квартиру и как еще отбить вложения
Жилье, купленное в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения займа. Из этой статьи вы узнаете, мешает ли обременение продаже или сдаче недвижимости в аренду и возможно ли таким образом «отбить» расходы на погашение кредита.
- Можно ли сдавать ипотечную квартиру
- С точки зрения закона
- С точки зрения банка
- Может ли сдавать жилье в аренду самозанятый
- Нужно ли уплатить налог и в каком размере
Бытует мнение, что жилье, купленное в ипотеку, неприкосновенно для любых операций, пока на нем лежит обременение банка. Однако это не совсем так. Владельцем квартиры является покупатель, и он имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению, но с некоторыми оговорками.
Можно ли сдавать ипотечную квартиру
В прошлом году Илья купил в ипотеку двухкомнатную квартиру на вторичном рынке за 2,3 млн рублей, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду и получать дополнительный доход. Кредитная ставка 8,9% годовых, первоначальный взнос – 20%. Чтобы иметь возможность маневрировать в зависимости от финансовой ситуации, начинающий инвестор заключил договор на 20 лет с ежемесячным платежом 16 437 ₽.
Арендаторы нашлись спустя два месяца. Договорились на 20 тысяч рублей. Илья доволен – и недвижимость купил, и взносы по ипотеке удалось перекрыть. Но если бы парень принял во внимание некоторые нюансы, то понял бы, что в конечном итоге останется в минусе.
Во-первых, объект залога подлежит обязательному страхованию, а это около 2,5 тысяч в год.
Во-вторых, за 20 лет хотя бы пару раз придется сделать ремонт. Даже при скромных подсчетах на это понадобится тысяч двести.
Итак, полная стоимость кредита: 3 944 834 ₽.
Страхование: 2 500 × 20 = 50 000 ₽.
Расходы Ильи итого: 4 194 834 ₽.
Поскольку часть дохода «съедает» инфляция, считается, что недвижимость должна окупаться в течение 10 лет. Для выполнения этого условия сдавать рассматриваемый объект в аренду нужно примерно за 35 тысяч рублей, а это слишком дорого. Даже если собственник будет повышать плату на пару тысяч в год, спустя 10 лет ипотечная квартира окупится лишь на 62,4%.
Конечно, это грубые расчеты, без учета досрочного погашения и рефинансирования с понижением ставки, но вывод очевиден: покупка жилья в ипотеку на длительный срок для предоставления третьим лицам за деньги – не самый удачный вариант инвестирования.
Однако если цель – обзавестись недвижимостью для себя (или детей), но по каким-то причинам вы пока не готовы к переезду, сдача в аренду – отличный способ компенсировать часть расходов. Тем более что это не запрещено.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.
С точки зрения закона
Закон об ипотеке гласит, что залоговое имущество можно подарить, продать, обменять только с согласия залогодержателя. Это связано с передачей права собственности третьему лицу.
При сдаче недвижимости в аренду владельцем жилья остается заемщик, а значит, он имеет право использовать его по своему усмотрению и зарабатывать на этом (см. п. 2).
С точки зрения банка
В 2016 году вышло постановление Верховного суда РФ № 309-АД16-8799, согласно которому кредитор не может запретить собственнику сдавать имущество в аренду. Однако многие банки указывают в документах необходимость предварительного согласования действий заемщика.
Это требование вполне обосновано – кредитные организации заинтересованы в сохранности объекта залога на случай, если клиент не справится с исполнением своих долговых обязательств.
После рассмотрения обращения клиента банк может обозначить ряд дополнительных условий. Например, установить максимальный срок договора аренды.
Ирина купила однушку в новостройке в 2015 году. Сейчас планирует переезд в другой город. Несмотря на запрет передачи жилья в пользование третьим лицам, указанный в договоре ипотеки, она решила договориться с банком. В качестве аргументации в письменном заявлении девушка указала потребность в дополнительном доходе для своевременного погашения кредита. И это сработало, но с небольшой оговоркой – кредитор ограничил срок сдачи одним годом, без возможности автоматического продления.
Причиной отказа банка, да и вообще препятствием для того, чтобы зарабатывать на сдаче недвижимости, может стать использование маткапитала, ведь это противоречит условиям расходования сертификата. Если до органов опеки дойдет информация о том, что семья сдает такую квартиру в аренду, они будут обязаны обратиться в прокуратуру с заявлением о мошенничестве и нарушении прав ребенка на улучшение жилищных условий.
Нужен ли договор
Помимо того что договор защищает собственника от действий недобросовестных квартиросъемщиков (порчи имущества, несвоевременной оплаты и т. д.), есть еще минимум два серьезных аргумента в пользу его заключения.
- Во-первых, сдача недвижимости без официального оформления запрещена законом и может повлечь за собой привлечение к уголовной ответственности за незаконное предпринимательство, взыскание суммы всех неуплаченных налогов, штрафов и пеней.
- Во-вторых, если об этом узнает банк, он может потребовать полного досрочного погашения займа или отсудить ипотечную недвижимость у заемщика.
Поэтому официально заключать договор нужно вне зависимости от того, находится имущество в залоге или нет.
Может ли сдавать жилье в аренду самозанятый
Сдавать жилье в аренду, имея статус самозанятого, не просто можно, это еще и выгоднее, чем без него, ведь стандартный налог, который нужно платить обычным гражданам при получении доходов, – 13%, а самозанятые платят всего 4% со средств, полученных от физлиц, и 6% – с платежей от организаций и ИП.
Кроме того, плательщикам НПД (налога на профессиональный доход) не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. После получения арендной платы самозанятый обязан занести информацию с указанием ИНН арендатора в специальное приложение «Мой налог». Налоговая самостоятельно определит, от кого получены средства, и начислит налог до 12-го числа следующего месяца. Внести оплату нужно до 25-го числа.
Подробнее о том, кто такой самозанятый и как получить до 5 млн рублей от 6,9% годовых на развитие личного дела, читайте в нашем блоге.
Можно ли продать ипотечную квартиру
По закону продать объект залога можно только через согласование с залогодержателем. Поэтому подготовку к сделке следует начинать с получения одобрения от кредитора.
В 2017 году Владислав взял ипотечный кредит на покупку просторной студии за 5 млн рублей, а спустя два года женился и переехал к супруге. Сначала пара хотела оставить квартиру Влада, но появление в семье двоих детей и снижение доходов привели к необходимости избавиться от ипотеки. Приняв во внимание сложившиеся обстоятельства и хорошую платежную дисциплину клиента, банк пошел ему навстречу и одобрил продажу.
Остаток долга по договору к началу 2022 года – 3 279 469 рублей, а внесено за все время около 2,8 млн (плюс первоначалка 1 млн). Чтобы не уйти в минус, выставили цену 7,2 млн рублей. Доход при этом составит всего 116 тысяч, что, конечно, очень мало, учитывая инфляцию.
Процедура продажи ипотечной недвижимости зависит от способа оплаты.
- Собственными деньгами.
В таком случае продажа происходит через полное досрочное погашение кредита. Необходимую для этого сумму продавец берет под расписку у покупателя. После снятия обременения происходит подписание договора и передача оставшейся суммы.
Еще один вариант – с использованием банковских ячеек. Этот способ безопаснее, так как сделку полностью контролирует залогодержатель.
В таком случае продавец должен открыть две ячейки и положить в одну из них сумму, которая отойдет банку для закрытия долга, а в другую – остаток стоимости жилья, предназначенный продавцу. Затем заключается договор купли-продажи, и только после регистрации перехода права собственности продавец получает деньги.
- Заемными средствами.
Если у покупателя недостаточно собственных средств, он может обратиться в ваш банк для получения ипотеки. В этом случае кредитор производит повторную оценку объекта, согласовывается размер первоначального взноса, определяются условия кредитования для нового заемщика.
После одобрения заявки стороны оформляют сделку, в банк направляется заявление о досрочном погашении, а в регистрационную палату – подписанные документы для передачи права собственности.
Только задумываетесь об ипотеке? Рассчитайте на онлайн-калькуляторе размер платежа, срок кредитования и полную стоимость квартиры.
Нужно ли уплатить налог и в каком размере
В России все доходы граждан облагаются НДФЛ:
- 13% – при сумме до 5 млн рублей за год;
- 15% – при превышении этой суммы.
Если вы владели недвижимым имуществом менее пяти лет (либо трех лет, если у вас нет другого жилья), то деньги, вырученные при его продаже, признаются доходом.
Однако собственник, продавший жилую ипотечную недвижимость, имеет право сократить размер налогооблагаемой базы на сумму, которую он затратил при ее покупке (то есть первоначальный взнос и платежи) либо получить налоговый вычет 1 млн рублей. Второй способ снижения налога выгоднее, если суммарно вы внесли по договору меньше 1 млн; соответственно, если больше – лучше подтвердить в налоговой свои расходы.
Как еще можно отбивать вложения в ипотечную квартиру
Пожалуй, если изначально вы не ставили себе цель зарабатывать, выгодно «отбить» покупку не выйдет – полученные при сдаче в аренду средства лишь помогут компенсировать ежемесячные расходы на погашение, да и продажа в какие-то случайные сроки не сделает вас существенно богаче.
Но если подходить к выбору недвижимости с умом, удастся зарабатывать даже с ипотекой.
- Вложиться в новостройку – как правило, стоимость жилья при сдаче дома на 20–30% выше, чем на этапе котлована. Главное – подобрать надежного застройщика.
- Купить вторичку подешевле – продать подороже. Иногда на рынке недвижимости попадаются недорогие «бабушкины» квартиры в хороших районах. Если не затягивать с ремонтом и поиском покупателя, при продаже можно получить 3–5% сверху.
- Сдавать в аренду выгодно – возможно. Насколько быстро покупка начнет приносить доход – напрямую зависит от условий ипотечного кредита: чем меньше ставка и срок, тем ниже будет переплата и, соответственно, конечная стоимость объекта.
При выборе любого из этих вариантов отдельное внимание следует уделить локации. Правильно подобранный район – с хорошей репутацией, развитой инфраструктурой, транспортной доступностью – может сыграть решающую роль на пути к вашей цели.
Источник: https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru-i-kak-esche-otbit-vlozheniyaКогда выгоднее перепродать купленную в ипотеку квартиру в новостройке
Подписчики телеграм-канала «РБК-Недвижимость» интересуются, в какой момент выгоднее продавать квартиру, купленную в ипотеку. Разбираем этот вопрос детально вместе с экспертом.
Вопрос читателя:
— Есть купленная в ипотеку квартира в новостройке со сроком сдачи в первом квартале 2024 года. Что выгоднее — продать эту квартиру до сдачи, например через год (летом-осенью 2023 года), или дождаться сроков сдачи?
Эксперт в этом материале:
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
«Многое зависит от целей инвестора, который может искать небольшой быстрой прибыли либо большой и долгой; может выходить из актива, чтобы реинвестировать средства, и т. п. Поэтому универсального решения не будет, а математический расчет покажет лишь общую картину без учета конкретных деталей», — предостерегает Ирина Доброхотова. Общая неопределенность дополнительно снижает точность прогноза.
Не лучшее время для перепродажи
По данным bnMap.pro, в последние несколько лет новостройки за период строительства прибавляли к стартовой стоимости «квадрата» в среднем 89%. Но сейчас такого роста цен, какой наблюдался в 2020–2021 годы, ждать не стоит. Кроме того, сделка из рассматриваемого примера будет вторичной продажей — вне зависимости от того, по переуступке она проводится или уже после сдачи дома, напоминает Ирина Доброхотова. Но при переуступке теряется право на налоговый вычет. С этой точки зрения выгоднее продавать готовую квартиру.
Рыночные условия сейчас не в пользу продажи. На вторичном рынке наблюдается снижение цен, отмечает эксперт, а чтобы выдержать ценовую конкуренцию с застройщиком, в проекте которого, скорее всего, предлагаются ипотечные программы со сниженной ставкой, придется сделать скидку в 5–15%.
Отдельный вопрос — сама ипотека: если кредит не планируется погасить досрочно, до сделки, на нее потребуется согласие банка. Для покупателя же, вполне возможно, будет выгоднее оформить льготную ипотеку у застройщика, чем покупать вторичную квартиру с обременением.
Еще один момент: чаще всего, когда позади более 60% строительного цикла, инвестиционная привлекательность новостройки считается исчерпанной. Поскольку в примере речь идет о новостройке в полутора годах от сдачи, вполне возможно, что застройщик уже не будет повышать цены на остатки либо повышать незначительно.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:
— Рассмотрим возможные сценарии на примере условной квартиры стоимостью 10 млн руб. В качестве условий по ипотеке возьмем также средние для Москвы показатели: первоначальный взнос 20%, срок займа 23 года. Сумма займа окажется 8 млн руб.
Вариант первый: льготная ипотека под 7% годовых
За год стоимость квартиры выросла на 16,5%, до 11,65 млн руб. Сумма процентов (если это первый год кредитования) без учета расходов на погашение тела кредита составит 0,55 млн руб. При продаже со скидкой в 9,5% и более прибыль будет полностью утрачена. Если удастся продать квартиру с минимальной скидкой в 5%, за 11,07 млн (что маловероятно, так как придется и конкурировать с ценой застройщика, и учитывать сниженную ликвидность из-за обременения — залога), можно заработать примерно 1,07 млн руб., за вычетом переплаты по кредиту — 518 тыс. руб. Это чистая прибыль, облагаемая налогом. За вычетом НДФЛ остается около 450 тыс. руб.
Если оставить квартиру на пять лет с момента получения права собственности, чтобы по крайней мере избежать налога на прибыль, то ко второму кварталу 2029 года, когда можно выходить на сделку, условная квартира при сохранении стабильных темпов роста цены стоила бы на 99,94% больше — практически 20 млн руб. Но реальная вероятность того, что стоимость квартиры удвоится за 6,5 года, практически равна нулю. Во-первых, динамика цены с первого квартала 2024 года на пять лет будет происходить уже по правилам не первичного, а вторичного рынка. В среднем готовое жилье в последние годы прибавляло по 10–11% в год, а сейчас уже какое-то время идет снижение цен.
Вариант второй: субсидированная ипотека от застройщика под 0,1% годовых
В случае если ипотека оформлена по минимально возможной сегодня ставке, переплата (на указанных выше условиях) составит менее 93 тыс. руб.; за первый год будет уплачено 7,8 тыс. руб. — цифра слишком незначительная, чтобы учитывать ее в расчетах. Таким образом, квартиру можно будет и выгодно продать через год (в случае роста цены), и оставить на любой срок до достижения верхнего предела цен (до начала стагнации или спада), так как стоимость владения будет определяться ежемесячным платежом по ипотеке фактически без переплаты.
Когда выгоднее перепродавать
Резюме: в данном случае год — период, который не меняет кардинально жизненной стратегии человека. Поэтому нужно отталкиваться от того, что будет по итогам года: если произойдет рост не ниже расчета по варианту № 1 (с льготной ипотекой), права требования лучше переуступить, зафиксировать прибыль и смотреть на дальнейшее развитие ситуации. Если прибыли не будет или будет убыток — отталкиваться от возможностей, то есть либо оставить квартиру до подъема вторичного рынка и продать с прибылью, но нескоро, либо зафиксировать убыток и попробовать более успешную инвестицию.
От редакции: материалы статьи не являются персональной инвестиционной рекомендацией
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Источник: https://realty.rbc.ru/news/635faf0d9a794773e03eda16
