Как жить с ипотекой

Переплатить вдвое, остаться без жилья. Какие ошибки мы совершаем с ипотекой

За полгода российские банки выдали 497,3 тыс. жилищных кредитов на сумму более 1,1 триллиона рублей, говорится в материалах Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Средняя сумма ипотечного займа составила 2,21 миллиона рублей.

Ипотека — кредит долгий и залоговый. Случись что, и банк может отобрать жилплощадь. Какие ошибки могут привести к такому сценарию, да и к крупным переплатам, АиФ.ru узнал у экспертов.

Краткосрочное финансовое планирование

Большинство ошибок заемщики совершают на этапе планирования и оформления ипотеки. Очень часто граждане переоценивают собственные финансовые возможности и умение экономить, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

«Нередко люди берут жилищный кредит, считая, что их текущее материальное положение как минимум не изменится, а возможно, и улучшится. В действительности же все может поменяться, и я говорю не о каких-то серьезных неурядицах (скажем, потеря работы или болезнь). Нужно понимать, что в нашей стране инфляция обгоняет рост доходов, поэтому год от года ипотечное бремя, которое когда-то казалось легким, может становиться тяжелее», — объясняет эксперт.

Вопрос-ответ

Мало кто учитывает, что ипотека — это принятие системного решения, которое включает вопросы семейного положения, возможность рождения детей, содержания престарелых родителей, собственного здоровья. Все эти факторы влияют на платежеспособность. И не учитывать их — значит допускать ошибки, которые могут привести к потере денег или даже квартиры, предупреждает доцент Финансового университета при правительстве РФ, к. п. н. Виталий Пичугин.

«Например, рождение и воспитание детей — это не только счастье родителей, но и финансовые обязанности, которые требуют увеличение дохода либо снижение расходов на иные нужды. При наличии ипотеки сокращаются все статьи расходов семьи, только ипотечные платежи остаются. Встает вопрос: тратить деньги на детей (одежда, болезни, питание, няня, развивающие занятия) или продолжать платить ипотеку? Поскольку «все лучшее детям», начинается сначала задержка оплаты кредита, а потом и прекращение. Только банк не волнует ничего, кроме своевременной и регулярной оплаты долга, и если такового не происходит, то в конечном итоге заемщик теряет квартиру и в лучшем случае переезжает в съемное жилье вместе с детьми», — рассказывает Пичугин.

Нет «заначки» на черный день

Эта ошибка вытекает из первой — неумения/нежелания планировать жизнь с ипотекой на длительное время. Эксперты советуют накопить сумму, равную как минимум трем ежемесячным платежам по кредитам, прежде чем оформлять заем.

Без такой подушки любой форс-мажор (например, временная нетрудоспособность) выбьет из колеи и лишит возможности вовремя гасить долг перед банком.

Первоначальный взнос тоже в кредит

Оказывается, некоторые граждане не то чтобы не стремятся сформировать финансовую подушку на черный день, они не имеют даже суммы в 20% от стоимости жилья, которое планируют приобрести. Как рассказал АиФ.Ru управляющий по стратегическому маркетингу ПСБ банка Андрей Бархота, эти граждане используют заемные средства, нередко потребительские кредиты.

«При этом значительно растет конечная стоимость приобретения жилья и стремительно ухудшается платежеспособность заемщика. Необходимо самостоятельно накопить средства, оценив тем самым собственные возможности по обслуживанию долга», — уверен эксперт.

Ожидание «дна» ставок

Ставки по вкладам и кредитам зависят от ключевой ставки Центрального банка РФ и постоянно меняются. Бывает, что потенциальные ипотечные заемщики ждут так называемого «дна» ставок», чтобы оформить кредит на самых выгодных условиях.

«На самом деле на стоимость заемного жилья еще большее влияние оказывает его цена, а не стоимость заемных ресурсов. Если ставка снижается, а стоимость жилья растет, то в конечном итоге цена вопроса окажется идентичной», — подчеркивает Бархота.

Вопрос-ответ

Игнорирование комиссии на снижение ставки

Большинство банков для снижения ставки предлагают заплатить единовременную комиссию, которая, как правило, не превышает 1,5-4,5% от суммы кредита, рассказывает ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета Банки.ру Инна Солдатенкова.

Заплатив эту комиссию, снизить ставку можно на 0,5-1,5%. «Имейте в виду, что чем длиннее срок кредита, тем большую выгоду несет эта опция. Но учтите, что при досрочном погашении кредита комиссия не пересчитывается и не возвращается!», — подсказывает эксперт.

Кредит на максимально доступный срок

Оформить ипотеку можно хоть на 20, хоть на 25 лет. Сумма ежемесячного платежа по «длинным» кредитам меньше, чем по займу, взятому, например, на 5 лет. И многие заемщики спокойнее воспринимают меньшую цифру, но забывают, что это спокойствие обойдется в кругленькую сумму переплаты по процентам, указывает адвокат по недвижимости Роман Лоторев.

Неиспользование мер государственной поддержки

Государство старается стимулировать граждан покупать жилье в ипотеку. Для этого предусмотрены всевозможные программы поддержки заемщиков, став участником которых, можно получить льготную ставку или ипотечные каникулы.

«Во многих банках действуют специальные условия кредитования для учителей, госслужащих, молодых семей, семей с несовершеннолетними детьми. В отдельных регионах встречаются льготные программы от АИЖК, а в некоторых областях можно даже получить субсидию из бюджета», — отмечает Инна Солдатенкова.

Чтобы избежать такой ошибки, отслеживайте новости социального законодательства», — говорит директор юридической службы « Единый центр защиты » Константин Бобров.

В ипотеку в гражданском браке

Граждане берут ипотеку, оформляя в кредитном договоре своих гражданских супругов в качестве созаемщика, рассказывает Бархота. Но не учитывают, что в случае разрыва отношений и расставания урегулирование принадлежности долга и характера его обслуживания будет проблематичным. «Жилищный вопрос имеет приоритетное значение. Кроме этого, он влияет и на личные отношения. Важно учитывать этот фактор при принятии финансовых решений», — предупреждает эксперт.

Неполное изучение договора

Зачастую заемщики под влиянием невысокой процентной ставки забывают об остальных условиях ипотечного договора — о дополнительных комиссиях, страховке и т. п. Все это самым непосредственным образом влияет на итоговую сумму долга, отмечает Константин Бобров.

В идеале прочитывать ипотечный договор максимально внимательно, а моменты, вызывающие вопросы, уточнять у банковского служащего. В конце концов, вам с этим кредитом «жить» несколько лет, и лучше знать о нем все нюансы.

Навязанные услуги

Кстати, о страховке. По закону, при оформлении ипотеки обязательно страхование залога (то есть недвижимости). Остальные риски (например, своего здоровья) заемщик может страховать на свое усмотрение. Банки, правда, об этом предпочитают умалчивать и неоднозначно намекают клиенту, что без страховки, оформленной в дружественной банку компании, кредит можно и не получить.

Однако, по словам Боброва, выбирать страховщика можно самостоятельно — банк не имеет права навязывать свою компанию.

«Да, банки усложняют условия ипотечного договора не в пользу заемщика из-за отказа застраховаться в предложенной им компании. Этот момент лучше уточнять у кредитной организации заранее», — говорит эксперт.

Вопрос-ответ

«Страхователь имеет право отказаться от договора страхования, воспользовавшись периодом охлаждения, расторгнуть договор с аффилированной банку страховой компанией и, в случае необходимости, заключить договор с другой публичной страховой компанией по адекватной ставке (стоимости услуг)», — добавляет руководитель адвокатского агентства «Вербицкая и партнеры», к. ю. н. Юлия Вербицкая.

Кроме страховок, банки навязывают гражданам и некие юридические услуги по консультированию и составлению кредитного договора. По словам Вербицкой, этим чаще всего грешат провинциальные финансовые организации. «Эти банки обязывают заемщика заключить отдельный договор и подписать акт о якобы оказанных услугах юридического характера. Следует отметить, что существующая судебная практика позволят заемщику возмещать подобные затраты через суд, доказав, что факта оказания юридических услуг в действительности не было», — объясняет она.

Как жить с ипотекой

Миф № 5
В ипотеку нельзя купить ипотечную квартиру

Мнение. Если недвижимость в залоге, ее нельзя купить в ипотеку.

Как на самом деле. У многих банков есть ипотечные программы, чтобы купить залоговую квартиру другого банка. Например, такие сделки проводят «Транскапиталбанк», Сбербанк, ВТБ, «Совкомбанк», «Уралсиб», «Дом-рф» , «Райффайзенбанк», «Альфа-банк» и другие. Схема работы проверена и налажена банковскими юристами так, чтобы все стороны сделки были защищены.

Количество залоговых квартир, которые покупают в ипотеку, растет с каждым годом, и банки приспосабливаются к этим изменениям на рынке. Например, в 2017 году было три-пять банков, которые кредитовали ипотечные квартиры других финучреждений. А к концу 2021 года их стало уже более десяти.

Обычно при покупке залоговой квартиры банки работают по следующей схеме. Деньги банк переводит двумя траншами. Первый идет на погашение долга продавца, чтобы снять обременение старого банка и оформить в пользу нового. Второй транш продавец получит в конце цикла — после регистрации права собственности на покупателя.

Одновременно продавец подписывает договор поручительства по кредиту покупателя: так банк подстраховывается на случай, если продавец ипотечной квартиры пропадет после того, как банк погасит его долг. Поручительство продавца прекращается, как только покупатель зарегистрирует право собственности на квартиру.

Так работают «Транскапиталбанк», «Райффайзенбанк», «Абсолют банк», «Уралсиб». Даже консервативный Сбербанк ввел кредитование ипотечных квартир: через специальный сервис клиент может взять ипотеку в Сбере на покупку залоговой квартиры Сбера. В статье «Как продать ипотечную квартиру: 8 рабочих схем» я разобрала основные варианты.

Миф № 6
Ипотеку не одобрят из-за проблем супруга

Мнение. Если у супруга есть проблемы с судебными приставами или его объявили банкротом, ипотеку не дадут.

Как на самом деле. Отчасти это так. Муж и жена по закону становятся созаемщиками по ипотечному кредиту, поскольку покупка в ипотеку также считается совместно нажитым имуществом. Банк проверяет сведения по обоим. Если у мужа положительная кредитная история и нет проблем, а у супруги она испорчена и есть текущие просрочки, то по заявке придет отказ.

Чтобы этого избежать, нужно исключить супруга из ипотечной сделки. На практике используют два варианта: нотариальное согласие или брачный договор. В обоих случаях супруга точно не будут проверять.

Для банков предпочтительнее брачный договор: его примет любой банк. В этом случае супруг полностью исключается из сделки и у него не будет ни прав на квартиру, ни обязательств по ипотеке.

При нотариальном согласии супруг исключается из созаемщиков, но сохраняет права на приобретаемую недвижимость. И по этой причине такое согласие практикуют не все банки. Среди лояльных кредиторов — Сбербанк, «Абсолют банк», «МТС-банк» , «Дом-рф» , ПСБ, «Уралсиб».

Так выглядит согласие супруга на покупку. Его заверяют у нотариуса и оформляют накануне сделки Пример брачного договора. Его оформляют заранее, так как потребуется время, чтобы подготовить документ и проверить реестры

Оба документа считаются отлагательным условием — их предоставляют после одобрения заемщика и накануне сделки. На момент подачи заявки банки их не требуют. Достаточно в заявке указать, что будет согласие или договор.

У банка может быть своя рекомендованная форма этих документов — лучше уточнить перед тем, как обращаться к нотариусу.

Миф № 7
При ипотеке нельзя выделить долю несовершеннолетним

Мнение. Пока ипотека не выплачена, нельзя выделить доли несовершеннолетним собственникам.

Как на самом деле. Когда родители покупают квартиру и вкладывают туда маткапитал, они обязаны выделить детям долю. Если жилье берут в ипотеку, то доли выделяют после того, как выплатят кредит и снимут обременение. Выделят ли действительно родители доли, банк не отслеживает.

Встречаются и другие ситуации. Например, родители продают квартиру, среди собственников которой есть несовершеннолетние, и покупают новую. То есть деньги с продажи старой квартиры идут в счет оплаты новой, которую тоже покупают в ипотеку. По закону родители должны получить согласие на продажу в органах опеки и выделить равнозначные доли детям в другой собственности. Получается, что они сразу должны выделить доли детям в новой квартире до погашения ипотеки.

Доли несовершеннолетних собственников ограничивают права банка: если клиент не сможет выплачивать кредит, будет сложно наложить взыскание на залоговую квартиру. Поэтому не все банки идут на такую схему, а только крупные и те, что специализируются на ипотеке. Например, Сбербанк, ВТБ, ПСБ, «Ак Барс», АТБ, «Дом-рф».

Опека в своем постановлении указывает требования для сделки

Миф № 8
Банк заберет квартиру, если будут просрочки

Мнение. При просрочках банк сразу отберет залоговую квартиру.

Как на самом деле. В жизни все не так просто. Закон защищает права обеих сторон: и взыскателя, и должника.

При трудностях с выплатами клиент может обратиться в банк, чтобы провести реструктуризацию и избежать просрочек. После пандемии банки охотно идут навстречу. Тем более что ЦБ РФ рекомендует оформлять ипотечные каникулы каждому клиенту, который обратился за помощью: это право заемщиков закреплено в законе.

Если реструктуризация не помогла и начались просрочки, банк инициирует процедуру продажи залога, чтобы погасить долг. Но это случается только после длительных просрочек, накопленной суммы долга и если у заемщика нет возможности решить этот вопрос. Закон и здесь на стороне должника. Банк не может обратиться в суд за взысканием, если:

  • долг по ипотеке менее 5% от стоимости кредита;
  • просрочка менее трех месяцев.

Эти условия должны выполняться одновременно — в таком случае считается, что нарушение обязательств незначительное и размер требований банка несоразмерен стоимости ипотечного имущества.

Длительными просрочками обычно считают более 6—12 пропущенных ежемесячных платежей — в полном объеме или большей их части. Точнее оценить сроки сложно: все зависит от банка и конкретной ситуации. Например, я знаю опыт человека с ипотекой в Сбербанке, когда банк обратился в суд только спустя два года после того, как заемщик полностью перестал выплачивать долг.

Судя по извещениям о проведении торгов на сайте ФССП, сумма долга должна превышать 100—300 тысяч рублей, чтобы банк обратился в суд. Из-за таких долгов банк может обратиться в суд. Также важен регион: если для Москвы и Санкт-Петербурга такая сумма может оказаться незначительной, то для регионов это точно серьезный повод для иска.

Так выглядит перечень публичных торгов на сайте ФССП

Чтобы квартиру продали с торгов, банку нужно соблюсти установленный законом порядок. Сначала он обращается в суд, чтобы получить судебное решение. Только после этого приставы начнут процедуру продажи залога.

Если после двух аукционов квартиру никто не выкупил с торгов, то залог предлагают банку в счет погашения долга. Банки соглашаются и потом пытаются самостоятельно ее продать. После ее продажи деньги идут в счет закрытия ипотеки. Если после погашения задолженности остается разница, ее возвращают должнику.

Все время, пока недвижимость не продана, должники проживают в ипотечной квартире. На практике с момента возникновения просрочки дело доходит до торгов в лучшем случае через год. За это время должник может оформить реструктуризацию или самостоятельно найти покупателей квартиры.

Оставьте комментарий