Требования к взносу по ипотеке выросли. Чем это грозит покупателям жилья
С 1 июня 2023 года ЦБ повышает надбавки по ипотечным кредитам на покупку жилья с первоначальным взносом (ПВ) менее 20%. Для таких кредитов банки должны формировать большие объемы дополнительных средств. Что это значит для покупателей жилья, можно ли будет теперь взять ипотеку с первым взносом ниже 20% и к каким последствиям приведет решение регулятора — разбираемся вместе с экспертами.
Что изменится с 1 июня
Как пояснили «РБК-Недвижимости» в пресс-службе Банка России, с 1 июня надбавки распространяются на ипотеку на строящееся жилье с первоначальным взносом ниже 20%, включая льготные программы. При этом «надбавки не распространяются на ипотеку, где показатель долговой нагрузки (ПДН) не выше 60%, при условии, что это кредит с господдержкой и взнос не ниже 20%». По вторичному рынку повышенные надбавки применяются при взносе меньше 15%. Эта норма была введена еще 1 мая, уточнили в пресс-службе. Сейчас основные льготные программы по ипотеке распространяются в основном на новостройки, а первоначальный взнос по ним ниже 20%. Например, в рамках IT-ипотеки, льготной на новостройки, семейной и дальневосточной минимальный ПВ составляет 15%, а по сельской ипотеке — 10%. По мнению аналитика ФГ «Финам» Игоря Додонова, решение регулятора связано с желанием снизить риски в банковской системе (кредиты с низким первым взносом считаются более рискованными) и замедлить темпы роста закредитованности россиян. Тем более что спрос на ипотеку с небольшим первым взносом растет. Доля ипотеки с низким первоначальным взносом по итогам первого квартала 2023 года впервые превысила половину от всех выдач жилищных кредитов и достигла 51%, об этом сообщалось в недавнем обзоре Банка России. Для сравнения, годом ранее этот показатель был на уровне 38%. Кроме того, регулятор указывал на ухудшение стандартов кредитования в этом сегменте. Поэтому регуляторные ужесточения направлены на охлаждение спроса на ипотеку с низким первоначальным взносом, так как ЦБ видит риски как в закредитованности населения, так и в разгоне цен на жилье за счет доступности такой ипотеки, добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Надежда Караваева.
Что такое надбавки к коэффициенту риска
Банк обязан оценивать риск невозврата кредита. Чем выше такая вероятность, тем выше риск. Надбавки к коэффициенту риска вводятся ЦБ для ограничения выдачи кредитов с повышенной вероятностью невыплат. Так как кредитор применяет повышенный коэффициент риска, банки будут обязаны создавать увеличенные резервы под определенный кредит, чтобы сохранить достаточный объем капитала. На практике повышение надбавок приводит к тому, что банкам становится менее выгодно кредитование по определенному типу кредита и они реже одобряют займы с такими параметрами и/или предлагают более высокие ставки по ним. Другими словами, банки будут повышать ставки.
Что это значит для покупателей новостроек
С введением надбавок банки должны будут формировать большие объемы дополнительных средств по жилищным кредитам с ПВ ниже 20%. Чтобы избежать этого, они будут вынуждены повышать минимальный взнос или ставку. То есть, хотя надбавки не запрещают ипотеку с небольшим взносом, но делают ее невыгодной для банка, поскольку последнему придется формировать большие резервы. «Получить ипотечный кредит с небольшим первоначальным взносом (до 20%) по-прежнему будет можно, но ставка по ним станет выше, насколько — зависит от конкретного банка», — пояснил Игорь Додонов. С повышением надбавок банкам придется или резервировать капитал под более рисковую ипотеку, что сократит количество одобряемых выдач, или переложить свои расходы на заемщика в виде повышения ставки по ипотеке, что сократит спрос и также негативно отразится на выдачах, подтвердила Надежда Караваева.
С введением надбавок банки должны будут формировать большие объемы дополнительных средств по жилищным кредитам с ПВ ниже 20%. Чтобы избежать этого, они будут вынуждены повышать минимальный взнос или ставку (Фото: Сергей Булкин/ ТАСС)
Читайте также: Набиуллина допустила возможность полного запрета ипотеки от застройщиков
К чему это приведет
Помимо снижения выдачи ипотеки с небольшим взносом, новые меры регулятора, с одной стороны, приведут к снижению доступности ипотеки, с другой стороны, замедлят рост цен на новостройки и снизят кредитные риски банков, продолжила Надежда Караваева. По мнению главного аналитика управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирины Бабиной, повышение первоначального взноса приведет к снижению доступности жилья для населения. «В первую очередь это коснется наименее обеспеченных слоев населения: низкий первоначальный взнос на фоне роста цен на недвижимость позволял заемщику стать собственником квартиры уже сейчас, без длительного ожидания. Теперь заемщики из данной категории будут вынуждены использовать для оплаты первоначального взноса более дорогие потребительские кредиты и микрозаймы», — пояснила Ирина Бабина. В связи с этим может возникнуть дополнительный риск, добавил Игорь Додонов. «Заемщик может увеличить размер первоначального взноса до требуемой величины за счет обычного потребительского кредита. Что, соответственно, увеличит его долговую нагрузку», — пояснил аналитик.
Помимо снижения выдачи ипотеки с небольшим взносом, новые меры регулятора, с одной стороны, приведут к снижению доступности ипотеки, с другой стороны, замедлят рост цен на новостройки и снизят кредитные риски банков (Фото: Евгений Разумный/ ТАСС)
Политика ЦБ и высокорискованная ипотека
ЦБ проводит последовательную политику по минимизации рисков на ипотечном рынке. Банк России уже ограничил ипотеку с «экстремально низкими» ставками, которая, по мнению регулятора, несла в себе риски для заемщиков, банков и всего рынка жилья в целом. С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительные резервы. Также еще в декабре 2022 года Банк России установил запретительные макропруденциальные надбавки по ипотеке с первым взносом до 10%.
О чем говорят сами банки
Первый взнос — важный параметр жилищного кредитования, так как демонстрирует платежеспособность и финансовое поведение потенциального заемщика, отметили в пресс-службе банка ВТБ. «В ВТБ средний размер первоначального взноса достаточно стабилен и по итогам пяти месяцев 2023 года составляет около 23%. На ипотеку с порогом входа менее 20% есть свой спрос, при выдаче таких кредитов банк всегда оценивает риски и руководствуется требованиями ЦБ», — пояснили в пресс-службе. В пресс-службе «Сбера» со ссылкой на данные «Домклик» сообщили, что средний размер первого взноса по ипотеке, выданной в банке, составляет 30,4%. С начала года этот показатель немного вырос — тогда показатель был на уровне 29,7%. Доля ипотечных выдач с первым вносом ниже 20% составляет 43,2%, больше или равно 20% — 56,7%. В начале года это соотношение составляло 45,1% и 54,8% соответственно.
Темпы выдачи ипотеки могут замедлиться. (Фото: Shutterstock)
В «Росбанк Дом» средний размер первого взноса по ипотеке оценили в 37%, а долю ипотечных выдач ниже 20% назвали незначительной. «Мы не ожидаем значительного изменения значения среднего ПВ в связи с изменением регулятора», — отметила главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом». При этом эксперт допустила небольшое замедление темпа роста объема выдачи ипотечных кредитов относительно первого-второго кварталов 2023 года. «Банки начнут более объективно оценивать платежеспособность заемщиков, снижая тем самым риск невозврата займа», — пояснила она. В ВТБ настроены более оптимистично. «Несмотря на изменившийся подход к регулированию ипотеки в этом году, рынок жилищного кредитования продолжит динамично расти», — отметили в банке. По оценке ВТБ, в первом полугодии россияне оформят ипотеку более чем на 2,76 трлн руб., что на 2% превысит результат рекордного 2021 года. Таким образом, ипотечный сегмент в России полностью восстановится. Значительный вклад в динамику рынка внесли госпрограммы, по которым сейчас проводится 40% сделок, добавили там.
- Ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем в России достиг 40%
- Нулевой ипотеки больше нет: какие акции теперь предлагают застройщики
- ЦБ в пятый раз оставил ключевую ставку неизменной: что будет с ипотекой
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Что такое первоначальный взнос по ипотеке и зачем он нужен
Для покупки квартиры в ипотеку недостаточно взять деньги у банка под процент. Как правило, помимо представления необходимых документов и подтверждения уровня дохода, нужно внести первоначальный взнос. Его размер влияет на итоговую сумму выплат по кредиту
Фото: shutterstock
- Что это
- Размер взноса
- Можно ли без него
- На что влияет
- Субсидии
Эксперты в этом материале:
- Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании в сфере недвижимости Freeviser;
- Мария Румянцева, CEO агентства недвижимости SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость».
Что такое первоначальный взнос по ипотеке
Первоначальный взнос — сумма, которую покупатель квартиры или дома в ипотеку оплачивает продавцу самостоятельно из накоплений. Недостающую сумму в рамках ипотечного договора вносит уже кредитор. Размер первоначального взноса варьируется в зависимости от банка и выбранной программы: обычно он составляет 10–30% от стоимости недвижимости.
Отличия первоначального взноса от задатка
Задаток — часть стоимости приобретаемого имущества, которая вносится до оформления договора купли-продажи. Размер задатка значительно меньше первоначального взноса, он оговаривается в документах на предварительном этапе согласования сделки и фиксируется по договоренности между продавцом и покупателем. Эта сумма является своего рода гарантией интереса к недвижимости. После получения задатка продавец (или его риелтор) может снять объявления о продаже и подготовить документы для выхода на сделку. Как и первоначальный взнос, задаток учитывают в итоговой сумме, он является частью общей стоимости недвижимости. В расписке, которую покупатель получит на руки при заключении сделки, она будет указана полностью.
Михаил Паюшин:
— Первоначальный взнос и задаток — абсолютно разные правовые категории. Банк, одобряя ипотечный кредит, указывает, какая часть стоимости объекта недвижимости выплачивается за счет собственных средств покупателя, а какая — за счет кредитных денег. Часть, которая выплачивается за счет собственных средств, как раз и есть первоначальный взнос.
Задаток — это способ обеспечения обязательств. В случае если продавец или застройщик откажется от заключения основного договора, он обязан выплатить покупателю задаток в двойном размере. В случае если откажется покупатель, задаток остается у продавца. После заключения основного договора эта сумма засчитывается в качестве частичной оплаты объекта недвижимости».
Какой первоначальный взнос по ипотеке требуется
Фото: shutterstock
Минимальный размер первоначального взноса банки устанавливают самостоятельно, в законодательстве он не определен. Сумма взноса может зависеть от вида приобретаемого объекта: взнос для ипотеки на дом или землю, как правило, выше. К тому же стоит учитывать другие критерии в договоре на кредит. Например, взнос в 10% может быть доступен для зарплатных клиентов, а остальным заемщикам придется заплатить 15% стоимости объекта.
Актуальные данные нужно уточнять в выбранном банке, сверив все условия по кредитным программам, которые часто меняются. Сейчас банк «Дом.РФ» предусматривает выдачу ипотеки при первоначальном взносе 10%, Промсвязьбанк, ВТБ и Альфа-Банк — 15%, а ФК «Открытие» и Газпромбанк — при 30% [1]. Максимальная сумма взноса — на ваше усмотрение, одни финансовые организации ее не ограничивают, другие указывают планку в 80% от стоимости жилья.
При оформлении ипотеки клиент заполняет анкету, в которой указывает, какую первоначальную сумму готов предоставить для покупки. Некоторые банки могут запросить подтверждение наличия денег — выписку со счета.
Первоначальный взнос защищает банки от убытков. Во-первых, он подтверждает платежеспособность клиента. Если человек готов заплатить немалую сумму уже сейчас, это хотя бы частично доказывает его стабильное финансовое положение. Во-вторых, взнос снижает риски банка в случае, если заемщик перестанет платить по кредиту и недвижимость придется реализовывать с торгов. При наличии первоначального взноса банк защищен от серьезных потерь в случае продажи.
Например, заемщик купил квартиру за 11 800 000 руб., а первоначальный взнос составил 20% — 2 360 000 руб. Если он перестает платить и доводит до изъятия недвижимости с последующей перепродажей, банк выставит объект с дисконтом за сумму 9 440 000 руб. Так получится быстрее его продать и не понести убытки, потому что разницу в цене перекрыл первоначальный взнос.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
Михаил Паюшин:
— В разное время банки предоставляли ипотечное кредитование без первоначального взноса, однако в настоящий момент такое редко встречается, за исключением случаев, когда стоимость объекта недвижимости значительно ниже его рыночной стоимости или покупателем предоставлено банку дополнительное обеспечение по кредиту. Данное понятие также используется при предоставлении продавцами и застройщиками рассрочки по оплате объекта недвижимости.
Если у вас нет накоплений, достаточных для первоначального взноса, рассмотрите варианты приобретения недвижимости без него. Некоторые банки готовы предоставить одновременно ипотеку и необходимую для первоначального взноса сумму в кредит. Прежде чем соглашаться на такие условия, проведите расчеты и обдумайте, готовы ли вы к ежемесячным выплатам по двум обязательствам сразу.
Можно взять кредит на первоначальный взнос в другом банке, если там более выгодные условия. Но в таком случае лучше не затягивать с покупкой недвижимости, иначе долг будет внесен в кредитную историю и банк, выдающий ипотеку, может учесть этот факт как неблагоприятный. Другой вариант — подождать полгода после взятия кредита на первоначальный взнос. Тогда в кредитной истории будут отражены своевременные ежемесячные платежи, что укажет на добросовестность заемщика.
На что влияет первоначальный взнос
Фото: shutterstock
Чем выше первоначальный взнос, тем меньше вы переплатите, потому что сокращается сумма, которую вы берете у банка. Кроме того, больший размер первоначального взноса может повлиять на итоговую процентную ставку.
Важно понимать, что каждая ситуация индивидуальна и зависит от стоимости жилья, размера взноса, процентов по ипотеке и прочих исходных данных. Специалисты рекомендуют просчитать все доступные варианты покупки с учетом разнообразия банковских программ, соотнести итоговые переплаты по кредитам и только после этого заключать сделку.
Мария Румянцева:
— Чем больше первоначальный взнос, тем лучше условия кредита, меньше платежи по нему и переплата. Размер взноса влияет на условия ипотеки. Его сумма и соответствующие нюансы кредита обсуждаются в банке, который и определяет диапазон первоначальных платежей для каждого вида недвижимости.
Субсидии для получения ипотеки
Итоговое решение о выдаче ипотеки принимают сотрудники банка, и вы не знаете заранее, какие критерии на него повлияют. Организация может отказать при наличии у вас непогашенных кредитов из-за сомнений в платежеспособности. Поэтому на данный момент оптимальный вариант — накопить на первоначальный взнос, сохраняя деньги на вкладе под проценты.
Но что делать, если откладывать долго, а жить негде уже сейчас?
Рассмотрите доступные государственные программы, это единственный вариант взять ипотеку без использования личных накоплений.
Программа «Молодая семья»
Для участия в этой госпрограмме необходимо соответствовать нескольким требованиям. Так, обоим супругам должно быть меньше 35 лет. Помимо этого, молодая семья должна:
- нуждаться в улучшении жилищных условий, что подтверждается документами от администрации региона;
- иметь достаточный доход для платежей по ипотеке.
Сейчас программа одобрена до 2035 года. Учитывайте, что субъекты могут расширять список условий для участия по своему усмотрению.
Материнский капитал
С 1 февраля 2022 года размер материнского капитала на первого ребенка составляет 524,5 тыс. руб., на второго (если за первого выплату не была получена) — 693,1 тыс. руб. Для регионов этой суммы может оказаться достаточно для первоначального взноса. Но все же стоит дополнить ее собственными накоплениями, чтобы повысить шансы на одобрение кредита и снизить переплаты по процентам.
Военная ипотека
Военная ипотека — целевой кредит на покупку жилья военнослужащим, погашение которого осуществляется государством в размере 1/12 от утвержденного годового взноса (2022 году — 311 тыс. руб. на человека). Сумма и сроки военной ипотеки рассчитываются, исходя из оставшихся лет службы. Купить недвижимость можно в любом регионе, независимо от места ее прохождения. Учитывайте, что приобретение земли и строительство дома недоступно военнослужащим с выслугой менее 20 лет.
Ипотека от застройщика
Встречаются субсидированные программы покупки недвижимости в кредит с нулевым взносом, например — от застройщика ГК «А101». При этом в первый год ставка будет около 7%, в последующие 14 — почти 10%. Второй вариант — фиксированная ставка 8,1%, но при этом стоимость объекта увеличивается на 9%. При любом раскладе необходимо провести подробные расчеты, исходя из ваших индивидуальных финансовых факторов.
Ипотека под залог недвижимости
Допустим, денег на счетах и наличными средствами у вас нет, зато есть другая недвижимость в собственности. Она может стать гарантом нецелевой ипотеки. Кредит выдают под залог имущества, на которое будет наложено обременение до момента погашения всего долга. Вариант доступен тем, кто берет ипотеку на покупку объекта, стоимость которого не превышает 70% от цены залогового имущества.
Читайте также:
- Покупка квартиры: просто о сложном
- Без паники: как купить квартиру в кризис и не совершить ошибок
- Ипотека встала: как купить квартиру в новостройке без помощи кредита