Купил квартиру в ипотеку и передумал что делать

Семейная трагедия: что будет с ипотекой при разводе?

Судьба ипотеки во время развода зависит в первую очередь от того, как она оформлена: на одного из супругов или на двух, до или после свадьбы, и поэтому об этом нужно подумать заранее, до заключения брака и до того, как оформлять кредит. Если же развод неизбежен, то всегда лучше попробовать решить вопрос в досудебном порядке. Обращение в суд — мера, к которой стоит прибегать в крайнем случае.

Чаще всего ипотека берётся на кого-то одного из супругов, а другой «помогает» ему платить по кредиту. Что в этом случае будет с ипотекой при разводе?

Юлий Ровинский, юрист коллегии адвокатов «Юков и партнёры»:

В таком случае долг между супругами может быть разделён судом, но для банка ситуация не меняется. То есть, если второй супруг (который не является стороной договора) не уплачивает причитающиеся с него суммы, банк всё равно будет обращаться с требованием к супругу, который является стороной договора, а у последнего, в свою очередь, возникает регрессное требование к другому супругу, который от уплаты уклонился. Квартира же будет являться совместно нажитым имуществом даже и в том случае, если договор заключён только с одним из супругов.

Что происходит при разводе с квартирой, если один из супругов купил её в ипотеку на своё имя до свадьбы?

Павел Ивченков, юрист компании «Деловой фарватер»:

Выплаты по ипотеке и сама квартира, купленная в кредит, остаются после развода тому супругу, который взял её на своё имя до свадьбы. Всё, что куплено и оформлено до свадьбы, не считается совместно нажитым имуществом и после развода остаётся у того из супругов, который это приобрёл и оформил. Второй супруг не имеет права на это претендовать. Но если он докажет, что внёс существенную часть в такую ипотечную квартиру, то сможет через суд претендовать на долю в ней. Существенной частью служит, например, оплата дорогостоящего ремонта или оплата части ипотеки. Но надо доказать, что второй супруг тратил на это свои личные деньги, а не из семейного бюджета. Для этого нужны документальные доказательства (платёжные документы: чеки, квитанции, выписки из банка по счетам).

Статья по теме

Может ли в таком случае один из супругов, на которого не оформлен ипотечный договор, рассчитывать на возмещение части выплат?

Юлий Ровинский: На этот счёт есть два противоположных мнения: одни юристы полагают, что супруг может претендовать на часть выплат, другие — что не может. С одной стороны, можно сказать о том, что второй супруг не вправе претендовать на часть выплат по кредитному договору. Объясняется это следующим: выплаты производятся из общих доходов супругов, а общие расходы разделить представляется проблематичным. С другой стороны, в судебной практике встречаются единичные случаи такого возмещения, однако мотивировка представляется сомнительной. В положительных случаях суды достаточно витиевато аргументируют свои решения, однако это не сказывается на конечном результате. Аргументом в пользу такого «обделённого» супруга является то, что права требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи, учитываются при разделе имущества. Таким образом, в данном случае многое зависит от конкретной ситуации.

Что касается судебной практики, то её по этому вопросу немного. Мной найдено только одно решение за последнее время, и в этом решении суд пришёл к выводу, что супруг имеет право на выплаты. Нужно помнить, что судебная практика хоть и демонстрирует общий подход судов к рассмотрению группы схожих случаев, но не является обязательной для них: обязательными являются только разъяснения Верховного суда. Поэтому даже там, где практика сформировалась, встречаются кардинально разные решения по одному и тому же вопросу, а уж там, где она не сформирована, предсказать что-то вообще очень и очень трудно.

О чём нужно подумать «на берегу», до того как брать ипотеку на двоих?

Юлий Ровинский: Перед тем как стать созаёмщиками, стоит задуматься о последствиях, которые могут наступить в случае развода супругов. На наш взгляд, основным риском каждого из заёмщиков является то обстоятельство, что он [заёмщик] остаётся солидарным должником по кредиту перед банком, независимо от того, какие права на квартиру за ним сохранились. Иными словами, даже в том случае, если квартира после развода перешла в собственность одного из супругов, сохраняется риск, что в случае неуплаты банк может обратиться с требованием к другому супругу, у которого уже нет права собственности на жильё.

Статья по теме

Павел Ивченков: Чтобы избежать проблем, нужно оформить письменно соглашение о том, что делать с ипотекой и квартирой в случае развода. В нём должно быть прописано, кому останется квартира (одному из супругов или будет делиться на доли), кто получит компенсацию (если один из супругов откажется от своей доли), кто будет потом выплачивать ипотеку. Это соглашение должно быть оформлено нотариально. Также стоит договориться с банком и прописать в ипотечном договоре, что произойдёт с ипотекой и квартирой в случае развода заёмщиков. Некоторые банки соглашаются внести эти пункты в ипотечный договор.

Как развестись цивилизованно, если ипотека на двоих?

Юлий Ровинский: Если понятие «цивилизованно» подразумевает возможность разделить имущество и долги без обращения в суд, то сделать это довольно проблематично. Однако при достижении согласия между супругами по имущественным моментам есть способы, которые позволят обойтись «малой кровью». Если супруги договорились о том, что при разделе каждый получает по 1/2 в праве собственности на квартиру, то после оформления соответствующих процедур в органах регистратора следует обратиться в суд с заявлением о разделе суммы задолженности и процентов по кредиту. Практика судов по данному вопросу неоднозначная, однако наиболее свежие решения дают положительный ответ.

Павел Ивченков: «Цивилизованно» можно развестись только с помощью мирной досудебной договорённости. Лучше для этого привлечь адвокатов и все договорённости оформлять письменно и заверять нотариально. Супруги могут либо разделить квартиру и выплату ипотеки на части (равные или какие захотят), либо один из супругов откажется от своей доли в квартире в пользу второго, но тогда ипотеку будет выплачивать тот из супругов, который получит всю квартиру. При втором варианте тот супруг, который отказывается от квартиры, может это сделать бесплатно или получить компенсацию за свою долю от второго супруга (так называемые «отступные») — это на усмотрение самого человека. При отказе от своей доли в квартире супруг должен обратиться в банк, чтобы тот переоформил его часть долга по ипотеке на второго супруга, которому останется квартира. Есть ещё и третий вариант — супруги могут продать квартиру, купленную в ипотеку, отдать с полученной суммы оставшийся долг банку, а остальные деньги разделить по своему усмотрению. На любое из описанных выше действий нужно разрешение банка, ведь при ипотеке квартира находится в залоге. Так, в статье 391 ГК РФ прописано, что перевод долга с должника на другое лицо может быть произведён по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. А закон об ипотеке запрещает совершать какие-либо действия с залогом без разрешения залогодержателя, т. е. в этом случае банка.

Что делать, если цивилизованно развестись не получилось?

Павел Ивченков: Если цивилизованно развестись не получилось, когда ипотека оформлена на двоих супругов, то тут остаётся только один вариант — обращение в суд. В этом случае каждая из сторон заявит в суде свои требования и их обоснования, а уже суд будет решать, как разделить квартиру, купленную по ипотеке, и кто в каких долях будет её выплачивать. Правда, в таких делах суд всегда привлекает третью сторону — банк. Как правило, судом принимается одно из следующих решений:

Статья по теме

– Квартира переходит в собственность одного из супругов совместно с обязательствами по выплате оставшейся части ипотеки. При этом суд взыскивает с жены в пользу мужа компенсацию в размере половины выплаченной стоимости ипотеки. Т. е., например, квартира переходит жене вместе с долгом по ипотеке, а мужу — компенсация.

– Квартира делится между супругами на доли (чаще всего на равные, но могут увеличить долю того супруга, который будет непосредственно проживать с несовершеннолетними детьми), а ипотеку за свою долю каждый из супругов выплачивает самостоятельно. Компенсация никому из супругов не присуждается.

Каким образом в случае развода будут делиться выплаченные и оставшиеся платежи?

Павел Ивченков: Если при разводе один из супругов отказывается от квартиры в пользу другого, то он может претендовать на компенсацию, обычно в виде половины стоимости квартиры. В этом случае супруги могут между собой договориться о размере компенсации самостоятельно, им виднее, кому что причитается.

Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е. первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд. Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).

Если при разводе ни один из супругов не отказывается от квартиры в пользу другого, то каждый получает в ней свою долю (договариваются сами или через суд). В этом случае оставшаяся часть не выплаченной на момент развода ипотеки тоже делится на доли, которые равны долям в квартире. И каждый из супругов выплачивает свою долю оставшегося долга. Предыдущие платежи (уже выплаченный на момент развода долг) при этом не берутся во внимание, и никаких компенсаций в этом случае никому не полагается.

Были в вашей практике случаи, когда люди передумывали разводиться из-за ипотеки?

Павел Ивченков: Нет, таких случаев не было. Но могу сказать, что здесь всё зависит от причин развода и материального состояния людей: если это мелкие ссоры, бытовые разногласия, которые один из супругов уже не может терпеть, то ипотека может «сохранить» семью, так как на карту поставлены слишком большие суммы денег. Если же причиной развода являются какие-то сложные обстоятельства, то ипотека брак не спасёт.

Как отказаться от ипотеки?

Перед тем как подать заявку на получение ипотечного кредита, нужно взвесить все “за” и “против”. Решение не должно быть спонтанным — человеку необходимо четко понимать, на что он идет. Однако даже если заемщик все тщательно обдумал, всегда могут вмешаться внешние обстоятельства, из-за которых возникнет необходимость прервать процесс получения займа или расторгнуть ипотечный договор. Сегодня мы поговорим о том, можно ли отказаться от ипотеки и вернуть кредитные средства банку.

Помощь при оформлении ипотеки

При каких условиях можно расторгнуть ипотеку?

Закон позволяет отказаться от ипотеки в любой момент, но с некоторыми оговорками. Если вы только подали заявку на получение кредита, собираете нужные документы или находитесь на любом другом этапе до заключения официального договора с банком, прервать процесс не составит труда и серьезное обоснование отказа кредитной организации не потребуется. Однако когда договор уже заключен, для его расторжения потребуются документальные свидетельства о том, что вы не сможете выплатить кредит из-за определенных жизненных обстоятельств. К ним относятся:

• уменьшение доходов;
• увольнение с работы;
• возникновение серьезных проблем со здоровьем у заемщика или его близкого родственника;
• необходимость разделить имущество при разводе.

В любом другом случае банк имеет право отказать заемщику в расторжении ипотечного договора. Впрочем, это решение можно оспорить в суде.

Как проходит процесс расторжения ипотеки?

Его особенности во многом зависят от того, заключен ли с банком договор на предоставление ипотечного займа или нет. Рассмотрим в отдельности каждый вариант.

1. Договор не был заключен. В этом случае последовательность действий будет самой простой. Если вы только направили в банк заявку на получение ипотечного кредита через приложение, достаточно войти в личный кабинет и отменить ее. А когда заявку уже одобрили, возможно, потребуется приехать в банк и написать заявление. В некоторых случаях достаточно просто позвонить в финансовую организацию. Чтобы точно быть уверенным в том, что отказ одобрят, важно ознакомиться с правилами, которыми руководствуется выбранный вами банк. Они могут варьироваться, но в любом случае, если вы еще не заключили договор, отказ не приведет к материальным убыткам и не отразится на кредитной истории.
2. Договор уже заключен, однако деньги еще не переведены продавцу квартиры. На данном этапе отказаться от ипотеки уже сложнее, но это все же проще, чем после перевода денег. Если средства еще не поступили на счет продавца, сделка не считается завершенной, поэтому вы имеете право выйти из нее без выплаты штрафов, избежав возникновения негативных последствий для кредитной истории. Важно как можно скорее осуществить следующие действия:

• Прийти в банк и написать официальное заявление о том, что вы отказываетесь от ипотечной сделки. К заявлению нужно приложить копию паспорта, расторгаемый договор, а также в некоторых случаях документ, подтверждающий, что вы не имеете возможности выплатить кредит. Это может быть, например, справка с места работы о снижении доходов, постановление об увольнении, справка из больницы о состоянии здоровья или свидетельство о разводе. Если заявка на регистрацию сделки еще не передавалась в Росреестр, указанных документов будет достаточно для расторжения договора.
• Направить в Росреестр заявление об отзыве регистрации сделки, если все необходимые документы уже были отправлены в эту организацию.
• Если Росреестр уже зарегистрировал сделку, потребуется подписать договор о ее расторжении вместе с продавцом квартиры. Заверенные бумаги отправляются в Росреестр, после чего в банк передается выписка об отмене регистрации сделки.

Следует учитывать, что для банка расторжение сделки после заключения договора невыгодно, поэтому он может не одобрить заявление заемщика. В таком случае все еще остается возможность отказаться от ипотеки — через суд. Однако этот способ чреват большими финансовыми издержками.

1. Договор подписан и средства переведены продавцу. В таком случае сделка считается заключенной, и на заемщика налагаются обязательства по выплате ипотечного кредита. Однако закон все равно дает ему возможность отказаться от ипотеки. Для этого необходимо договориться с банком и возместить ему сумму, взятую в кредит. Если заемщик хочет отказаться от ипотеки, скорее всего, у него на руках нет суммы, покрывающей стоимость квартиры и начисленные проценты по кредиту. В таком случае он может обратиться к одному из двух способов погашения долга:

• Переоформить квартиру, находящуюся в залоге, на другого человека, который имеет возможность вернуть банку нужную сумму. Им способен стать, например, родственник или же потенциальный покупатель, заинтересованный в данной жилплощади. Перед процедурой переоформления важно узнать о нем как можно больше: не висят ли на этом человеке непогашенные кредиты, каков его уровень дохода, участвовал ли он раньше в каких-либо мошеннических махинациях. Если вы собрали всю нужную информацию и уверены в своем выборе, можно идти в банк и составлять договор по переоформлению ипотеки. Ваша кредитная история не пострадает, а большие затраты не потребуются.
• Если не удалось найти человека, готового взять обязательства по кредиту на себя, заемщик может обратиться к другому способу погашения долга — продаже ипотечной квартиры. Конечно, вы не имеете права сделать так без ведома банка-кредитора. Необходимо обратиться в эту финансовую организацию, заполнить соответствующее заявление и предоставить доказательства того, что у вас нет возможности выплатить кредит из-за потери работы, снижения доходов, болезни или иных обстоятельств (приложите справки, выписки из трудовой и т. д.). Когда ваше заявление одобрят, проконсультируйтесь с менеджером банка. В большинстве случаев финансовая организация сама займется поиском покупателей для квартиры. Однако нужно понимать, что ее цена с большой вероятностью окажется ниже первоначальной и при продаже полученная сумма в лучшем случае закроет кредит, но не возместит ваши убытки. Кроме того, продажа ипотечной квартиры негативно скажется на вашей кредитной истории.

Банк может не одобрить ваш отказ от ипотеки, если вы не соблюдали сроки ежемесячных платежей или иным способом нарушали обязательства, обозначенные договором. В таком случае можно обратиться в суд, однако, если вы нарушали условия договора, судьи, скорее всего, встанут на сторону банка.

Также вы можете попробовать аннулировать ипотечный договор через суд в том случае, если окажется, что продавец пытался скрыть от вас дефекты приобретаемой квартиры. Вам потребуются вещественные доказательства такого нарушения — фотографии, видеозаписи, письменные свидетельства. Если вы сможете доказать свою правоту, договор купли-продажи будет расторгнут, а банк получит обратно свои средства. Ваша кредитная история при этом не пострадает.

Какие средства получится вернуть при отказе от ипотеки?

Если вы не успели заключить ипотечный договор, деньги потрачены не были, а значит и возвращать ничего не придется. Однако в случае, когда необходимо расторгнуть ипотечный договор уже после уплаты первоначального взноса и(или) внесения ежемесячных платежей, возникает вопрос — удастся ли вернуть вложенные деньги[1] ? Вероятность этого не самая большая. Первоначальный взнос будет возвращен вам в том случае, если банк сможет продать ипотечную квартиру за большую цену, чем та, которая покроет как саму вашу задолженность, так и проценты по ней. Однако вероятность этого не самая высокая — квартиры с обременением обычно реализуются только со значительным дисконтом, так как далеко не каждый решится приобрести “проблемное” жилье.

Другой способ вернуть первоначальный и последующие взносы — через суд, если банк или продавец нарушил условия сделки. Однако вам потребуются веские доказательства, чтобы убедить судей в своей правоте.

Возврату не подлежат средства, которые вы потратили на оформление документов, работу юристов и на другие услуги, без которых не получилось бы заключить кредитный договор. Это связано с тем, что люди, оказавшие данные услуги, выполнили свою работу, а плата за нее не имеет отношения к взносам по кредиту.

В чем преимущества и недостатки отказа от ипотеки?

Если вы решили остановить процесс получения кредита до заключения договора, можно не бояться негативных последствий. Однако перед тем, как расторгнуть договор ипотеки после его заключения, важно тщательно все обдумать. Разрыв ипотечной сделки имеет ряд серьезных минусов:

• В будущем могут возникнуть трудности с получением новых кредитов. Заемщик, расторгнувший ипотечный договор из-за финансовых или иных трудностей, будет считаться ненадежным. Скрыть такую информацию от банков не получится — она будет сохранена в кредитной истории.
• Дополнительные финансовые затраты. Денег от продажи квартиры может не хватить для погашения задолженности. В таком случае заемщику придется расплачиваться с банком средствами из своего кармана либо объявлять себя банкротом, что тоже является затратной процедурой.
• Пока договор не расторгнут, заемщик обязан выполнять свои кредитные обязательства, а значит за время, которое банк потратит на поиск покупателя для квартиры, может накопиться значительный долг за счет процентов и различных штрафов.
• Если для расторжения договора вы обратились в суд, услуги юристов потребуют дополнительных затрат. Кроме того, решение может быть вынесено не в вашу пользу, что приведет к еще большей потере денег.

Плюсом расторжения ипотеки можно назвать избавление от долговых обязательств, но добиться его получается далеко не всегда.

Как мы видим, на расторжение ипотечного договора идут в том случае, когда возникают серьезные финансовые проблемы. Однако этот процесс сам по себе достаточно затратен, поэтому иногда будет более разумным решением провести рефинансирование кредита, перевести его в другой банк или попробовать найти иной выход из ситуации.

1. Недвижимость
2. Блог
3. Полезное
4. Колокольников Борис Михайлович
5. Как отказаться от ипотеки?