Что будет, если завысить стоимость квартиры при продаже
Самый верный способ обзавестись жильем, если нет средств на его покупку, — взять ипотеку. Но как быть, если денег не хватает даже на первоначальный взнос? Есть одна схема, которая позволяет решить эту проблему, но при этом может создать массу других.
- Как определяют стоимость недвижимости при ипотеке
- Для чего завышают стоимость жилья
- Как проходит сделка с завышением стоимости недвижимости
- Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке для покупателя
- Стоит ли продавцу соглашаться на такую сделку
Ксения решила переехать с Дальнего Востока в Москву. А чтобы не переплачивать за съем жилья в мегаполисе, собралась сначала продать квартиру на малой родине. По предварительным подсчетам вырученных денег должно хватить на первоначальный взнос по ипотеке и обустройство на новом месте. С момента выставления жилья на продажу к хозяйке наведалось несколько потенциальных покупателей, но до сделки так и не дошло. Все им не так: то цена слишком высокая, то окна не на ту сторону выходят, то первый этаж не устраивает, то состояние подъезда. Наконец нашлась семейная пара, которой квартира пришлась по душе. Александр и Светлана готовы купить ее хоть сейчас, да вот незадача — денег на первоначальный взнос по ипотеке не скопили. Поэтому они попросили собственницу о «небольшой услуге»: завысить стоимость жилья по договору на 18%. В этом случае Ксения получит всю сумму от банка. Девушка задумалась. С одной стороны, хочется поскорее продать свою «двушку» и переехать в столицу. С другой — идея покупателей звучит как что-то незаконное и небезопасное.
Несмотря на то, что такие сделки практикуют, последствия действительно могут быть не самые приятные. Причем для обеих сторон. Гораздо разумнее — заранее позаботиться о накоплениях. А чтобы поскорее собрать нужную сумму, лучше хранить деньги на вкладе с выгодной ставкой.
Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!
Как определяют стоимость недвижимости при ипотеке
- год постройки;
- себестоимость жилья, то есть расходы застройщика;
- цены на аналогичные предложения;
- вероятность подорожания или удешевления;
- состояние и расположение квартиры : размеры, количество комнат, ремонт, этажность;
- состояние дома и подъезда;
- локацию, в которой расположен дом: статус населенного пункта, престижность района, развитость инфраструктуры, экологию и так далее.
По итогу оценки формируется отчет. Клиент получает на руки акт, в котором указана рассчитанная рыночная стоимость недвижимости. Этот документ он должен предоставить кредитору на этапе согласования объекта залога.
Бывает, что клиентам дают карт-бланш на выбор оценщика, но некоторые банки принимают отчеты только от аккредитованных организаций. Если в первом случае договориться о завышении цены вполне возможно, то во втором специалист вряд ли захочет подвергать риску деловые отношения с партнером.
Для чего завышают стоимость жилья
Комментирует Мария Румянцева , руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость»:
«На рынке недвижимости есть схема покупки квартиры по ипотеке при отсутствии у покупателя денег на первоначальный взнос . Схема не совсем легальная, но, тем не менее, она работает, когда собственник квартиры на вторичном рынке очень хочет ее продать по рыночной стоимости , а у потенциального покупателя нет финансовых средств, но есть желание как-нибудь это жилье приобрести.
“Завышайка”, как называют схему риелторы, позволяет показать банку, предоставляющему кредит, что покупатель якобы выплатил (и продавец получил) первоначальный взнос ».
Вне зависимости от того, по какой программе покупатель планирует оформить ипотеку (с господдержкой или без), одно из неукоснительных условий, к которому он должен подготовиться заранее, — наличие первоначального взноса . Различаться может только его размер. В основном это 15–20% от стоимости жилья, в редких случаях достаточно взять на себя 10% от суммы.
Для банков стартовый платеж — это некая гарантия того, что заемщик ответственно отнесется к своим долговым обязательствам. Если покупатель уже отдал продавцу крупную сумму, то в случае отказа от внесения платежей он лишится не только квартиры , но и уплаченных денег. Вряд ли кто-то пойдет на это без крайней нужды.
Ксения продает квартиру за 6 млн рублей. Александр и Светлана планируют оформить ипотеку в Совкомбанке — привлекает процентная ставка. Первоначальный взнос — всего 15%. То есть банк переведет продавцу 5,1 млн рублей (85%), а остальные 900 тысяч покупатели должны выплатить самостоятельно. Это немного, если сравнивать с другими ипотечными программами, но, чтобы накопить такую сумму, нужно время. Общий доход супругов — 80 тысяч рублей. Ежемесячно на съем жилья они тратят 25 тысяч рублей, на коммуналку и повседневные нужды — около 43 тысяч. Выходит, что откладывать Саша и Света могут только 12 тысяч в месяц. При таком раскладе копить придется дольше шести лет. За это время, даже без учета возможного повышения арендной платы, Саша и Света заплатят арендодателю как минимум 1,86 млн рублей — почти треть от стоимости квартиры , которую они собираются купить. Естественно, перспектива вкладывать эти деньги в собственное жилье выглядит гораздо приятнее.
Для проведения сделки без первоначального взноса стоимость продаваемого имущества завышают настолько, чтобы части, которую оплачивает банк (85%), хватило на покупку. То есть сам заемщик ничего не платит продавцу . А если поднять цену выше, чем это необходимо, то можно получить «лишние» деньги под низкий ипотечный процент.
Как накопить и купить квартиру без ипотеки
Нехватка средств на первоначальный взнос — это не единственная причина, по которой люди прибегают к такой схеме. Некоторые используют эту возможность, чтобы выкроить финансы на ремонт, покупку мебели или другие цели — если потратить накопления, потом придется брать кредит на менее выгодных условиях. Комментирует Мария Румянцева , руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость»: «При оформлении такой покупки надо тщательно взвесить все риски . В качестве более законной альтернативы можно порекомендовать покупателю взять потребительский кредит на первоначальный взнос ».
В Совкомбанке можно оформить кредит наличными на любые цели до 5 млн рублей со ставкой от 6,9%. Выберите удобную программу и рассчитайте ежемесячный платеж на кредитном калькуляторе. Деньги нужны срочно? Достаточно паспорта и любого второго документа. Нужна крупная сумма? Вы можете взять кредит под залог автомобиля или недвижимости. Заполните заявку на сайте и получите быстрое одобрение. Есть доставка!
Как проходит сделка с завышением стоимости недвижимости
- покупатель выбирает недвижимость и обсуждает с собственником возможность завышения стоимости ;
- затем он подает заявку в банк и находит оценочную компанию, которая готова указать в акте сумму, увеличенную на размер первоначального взноса плюс 2-3%;
- продавец подписывает расписку о том, что он получил первоначальный взнос от покупателя;
- заемщик передает расписку в банк, а тот в свою очередь переводит 100% фактической стоимости квартиры продавцу (иногда чуть больше или меньше — в зависимости от договоренностей).
Если Ксения согласится завысить сумму сделки на 18% (до 7,080 млн рублей), то у Александра и Светланы появится шанс взять ипотеку на всю сумму, которую собственница хочет получить при продаже, и даже выиграть 18 тысяч: 7 080 000 — 15% = 6 018 000. Для банка эта сумма будет проходить как 85% стоимости жилья — эти деньги он переведет продавцу после того, как супруги предоставят от девушки расписку о том, что они уже заплатили ей 1,062 млн рублей (15% от 7,080 млн). Фактически 1,062 млн будут существовать только на бумаге. Примечание: на всякий случай объясню, почему при первоначальном взносе 15% покупатели попросили завысить цену на 18%. Если квартира стоит 6 млн рублей, то при удорожании на 15% получится 6,9 млн. Вычтем из этой суммы 15% и получим 5,865 млн — этого будет недостаточно, чтобы полностью рассчитаться с продавцом .
На первый взгляд кажется, что в результате такой сделки все остаются в плюсе. Да и банк ничего не потеряет, если заемщик будет добросовестно исполнять свои обязательства. Однако и для продавца , и для покупателя существуют риски , которые нужно трижды взвесить, прежде чем пойти на сговор.
Чем опасно завышение стоимости квартиры при ипотеке для покупателя
- Добавление в черный список
Специалисты кредитных организаций хорошо осведомлены о различных схемах мошенничества и могут выявить обман еще на стадии рассмотрения объекта залога. В таком случае человек, обратившийся за ипотекой , не только получит отказ, но и попадет в черный список — это поставит крест не возможности кредитования в дальнейшем.
Если стоимость завысили для того, чтобы получить дополнительные средства по выгодной ставке, успех целиком зависит от честности продавца (если слово «честность» вообще уместно в данном ключе). Деньги от банка получает только он, и совсем не факт, что после подписания договора ему захочется с ними расстаться.
Если факт обмана будет раскрыт, заемщика могут привлечь к уголовной ответственности за мошенничество. Наказания по статье 159.1 УК РФ предусмотрены самые разные: штраф, обязательные или исправительные работы либо лишение свободы.
Стоит ли продавцу соглашаться на такую сделку
Продавец рискует даже больше, чем покупатель, желающий получить ипотеку с помощью ценовой уловки.
Оценщик может отказать в завышении стоимости , а банк — в ипотеке . Ожидая, пока потенциальный покупатель найдет способ реализовать задуманное, можно упустить реальную возможность продать недвижимость без всяких махинаций.
В случае расторжения сделки купли-продажи продавец обязан вернуть полученные деньги. И если с суммой, полученной от банка, все очевидно, то как быть с первоначальным взносом , который существует только на расписке? Покупатель может использовать ситуацию в свою пользу и попытаться взыскать средства через суд.
Если выяснится, что заемщик предоставил в банк ложные сведения, продавец будет проходить по уголовному делу как соучастник. До лишения свободы, может, и не дойдет, но штраф выплатить придется.
Ксении проблемы с законом не нужны. Да и вообще не в ее правилах получать желаемое путем обмана и ухищрений. И пусть возможность побыстрее продать квартиру сначала показалась девушке очень заманчивой, здравый смысл все-таки победил — собственница решила отказаться от сомнительной сделки.
Практику завышения стоимости квартиры при ипотеке нельзя назвать редкой. У каждого участника этой схемы свои выгоды: оценщик зарабатывает на подтасовке фактов, продавцу не приходится долго ждать продажи, покупателю — копить деньги. Но, прежде чем сделать важный шаг, нужно задумываться о последствиях — только так можно принять правильное решение.
Занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости: чем это грозит
Продажа квартиры с занижением стоимости в договоре – способ «оптимизировать» налоги для продавца. Как проходят такие сделки и почему они невыгодны для покупателя.
- Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи
- Занижение при продаже квартиры в ипотеку
- Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя
- Сделку могут оспорить, а деньги не вернут
- Банкротство и подозрения
- Порочный круг занижений
Листая объявления о продаже квартир на вторичном рынке, можно наткнуться на приписку «в собственности менее трех лет». Это сигнал для покупателя. Так выглядит завуалированное предложение готовиться к сделке с занижением стоимости квартиры в договоре.
В статье расскажем, что это такое, чем грозит для покупателя, почему не стоит проводить такие сделки и как снизить риски.
Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи
Доход от продажи недвижимости в России облагается НДФЛ – 13%. Подробнее об этом говорит Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ.
Платить НДФЛ при продаже не нужно, если:
- с момента покупки квартиры прошло более трех лет и это единственное жилье;
- через пять лет после покупки квартиры, если она не единственная;
- с момента получения наследства прошло три года;
- владелец – пенсионер, инвалид, ветеран боевых действий или другой льготник, согласно статье 407 Налогового кодекса;
- владелец – родитель двух и более детей, покупающий большую по площади квартиру;
- недвижимость продана дешевле или за ту же цену, что и была куплена.
А если владелец не входит в льготные категории и не готов ждать несколько лет? Тогда он либо платит налог, либо должен продать квартиру за ту же сумму, что купил.
Важно: НДФЛ 13% рассчитывается от прибыли. Например, квартира была куплена за 3 млн рублей, а через год ее продали за 4 млн. НДФЛ составит 13% от миллиона или 130 000 рублей.
Никто не любит платить налоги. Но особенно тяжелой ситуация становится во время роста цен на рынке недвижимости.
В январе 2020 Мария купила студию на окраине города за 2,5 млн рублей. Через год она решила переехать в другую часть города, ближе к работе. Хорошая новость – рыночная цена ее студии выросла до 4 млн. Плохая новость – ей придется заплатить 195 000 рублей налогов. А значит купить точно такую же квартиру в другом районе она не сможет. Ей остается либо ездить на работу по два часа в один конец, либо покупать жилье с худшими характеристиками.
В этом случае продавцы предлагают занизить цену в договоре купли-продажи недвижимости. Это позволит им не платить налоги. Механизм сделки с занижением прост: меньшую сумму указывают в договоре, который регистрируется в Росреестре. А остаток денег оформляют через дополнительное соглашение, деньги передаются через ячейку. Эту практику нельзя назвать безопасной, что не мешает ей быть широко распространенной. Причем настолько, что ее поддерживают даже банки.
Занижение при продаже квартиры в ипотеку
Удивительно, но факт: большинство банков работает с такими сделками и выдает на них ипотечные кредиты. Если у покупателя на руках большой первоначальный взнос, то банк можно просто не ставить в известность. В остальных случаях к договору прописывается дополнительное соглашение о «неотделимых улучшениях». Под ними понимается капитальный ремонт или реконструкция. Проверять их наличие никто не будет.
Например, Иван купил квартиру за 4 млн рублей. Спустя год решил ее продать. Рыночная цена повысилась до 4,5 млн рублей. Он нашел покупателя с ипотекой – Петра. Через банковского менеджера они заключают договор, в котором прописана стоимость квартиры в 4 млн и дополнительное соглашение. В нем Петр обязуется заплатить еще 500 000 рублей за неотделимые улучшения. Расчет налогооблагаемой базы будет идти с суммы в договоре в 4 млн рублей. Так Ивану не придется платить налоги.
В Совкомбанке квартиры на первичном и вторичном рынке для семей с детьми доступны от 4,09% с господдержкой.
Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя
Попытки обмануть систему могут дорого обойтись всем сторонам сделки. Но больше всего рискует покупатель.
Сделку могут оспорить, а деньги не вернут
- в квартире обнаружится член семьи, который ранее отказался от приватизации, но получил право на пожизненное проживание;
- супруг собственника квартиры не дал согласие на сделку; Напомним, с недавних пор при получении нового паспорта не обязательно переносить туда информацию о ранее заключенных браках;
- при сделке были нарушены права несовершеннолетних;
- продавец получил недвижимость в наследство, могут появиться другие наследники. Даже спустя несколько лет.
В таких случаях покупателя ждут судебные разбирательства, по итогу которых сделка может быть расторгнута. Покупателю должны вернуть его деньги. Но только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. За остаток средств придется бороться в суде и не факт, что он встанет на сторону пострадавшего.
Банкротство и подозрения
Новый закон о банкротстве физических лиц добавил много седых волос риэлторам и покупателям недвижимости. Во время этой процедуры все сделки о купле-продаже крупного имущества потенциального банкрота за последние три года внимательно изучает управляющий.
Если ему покажется, что продажа была совершена с целью сокрытия имущества, то ее признают недействительной. А цена ниже рыночной стоимости будет веским доказательством.
Петр купил у Ивана квартиру за 4,5 млн рублей. Сделка была с занижением, в договоре указано 4 млн рублей. Через год Иван взял несколько кредитов, не смог по ним платить и подал на банкротство физлица.
Управляющий проверил его имущество и счета, нашел недавно проданную недвижимость. Разница между рыночной и фактической ценой больше 10%, сделка получила статус подозрительной. Квартиру вернули в конкурсную массу.
Петр в этом случае может получить свои деньги назад, но только в порядке очереди наравне с другими кредиторами. На практике это может значить – никогда.
В спорах о недвижимости фигурирует понятие «добросовестного приобретателя». Подразумевается, что закон защищает права тех, кто не имел умысла его нарушать. О тех, кто сознательно помогает другим уйти от налогов, этого сказать нельзя.
Таким образом, при любых судебных разбирательствах покупатель квартиры с занижением, встает в заведомо проигрышную позицию. В случае с банкротством особенно уязвимы те, кто покупают квартиру у родственников. Такие сделки почти всегда признаются недействительными.
Порочный круг занижений
Сделки с недвижимостью похожи на брак: люди часто думают, что это навсегда, но жизнь вносит свои коррективы. Квартиры, купленные для долгого личного проживания, иногда приходится продавать раньше срока. В таком случае продавцу придется заплатить налоги и за себя, и за «того парня».
Александра купила квартиру с занижением стоимости в договоре. Фактическая цена 7 млн рублей, но в договоре указано только 6 млн. Через два года потребовалось срочно ее продать. Александра готова продавать ее за те же 7 млн рублей.
Но так как официально она купила ее за 6 млн рублей, то с миллиона ей придется заплатить налог. Альтернатива — искать покупателя, который готов пойти на сделку с занижением. А это делает ее квартиру менее привлекательной на рынке.
Что грозит продавцу при занижении стоимости
Главный риск: у налоговой могут возникнуть вопросы. В этом случае сотрудники ФНС, помимо недоимки, имеют право взыскать штраф до 40% от суммы уклонения. Чем больше сумма занижения, тем выше риск того, что сделка привлечет внимание инспекторов.
С недавних пор участились случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации сделок, если в договоре купли-продажи и банковской закладной фигурируют разные суммы. Это часть последовательной политики по повышению собираемости налогов.
Помимо рисков нужно учитывать фактор удобства для покупателей. Чем больше проблем у объекта недвижимости – тем выше скидка и дольше срок экспозиции.
Продавая квартиру с занижением, придется либо запастись терпением, либо снизить цену. При подсчете может оказаться, что выгоднее будет заплатить налоги и спать спокойно.
Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.
Стоит ли покупать квартиру с занижением и что делать если очень хочется
Зная все «подводные камни» таких сделок, советовать нарушать закон мы не будем. Но что делать, если у квартиры уникальные характеристики и хочется купить именно ее?
Очевидный вариант – предложить продавцу компенсировать сумму налогов. Вряд ли кто-то, кроме очевидных мошенников, откажется. Правда, в этом случае квартира может перестать быть настолько привлекательной.
Альтернатива – предложить продавцу способы уменьшения налогооблагаемой базы.
В фактические расходы по покупке недвижимости можно вписать проценты по ипотеке.
Елена купила квартиру в ипотеку за 3 млн рублей, через два года она продает ее за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база – миллион. Но за те же два года она заплатила банку 480 000 рублей. Из этой суммы 200 000 ушло в тело кредита, а 280 000 – в проценты за пользование деньгами банка. Соответственно 280 000 рублей Елена может вычесть из налогооблагаемой базой. Таким образом база составит 720 000 рублей, а отдать налоговой придется 93 600 рублей, вместо 130 000.
Не лишним будет напомнить продавцу о налоговых вычетах.
Покупая квартиру, можно вернуть до 260 000 рублей за саму недвижимость и 390 000 рублей за проценты по ипотеке. Не все знают, но на этот вычет граждане имеют право и после продажи недвижимости.
Ольга купила квартиру за 3 млн рублей в 2019 году. За этот год она заплатила только 78 000 рублей налогов. В начале 2020 Ольга подала декларацию и получила свой вычет. Если в этом же году она продаст квартиру, налоговая все равно будет ей «должна» оставшиеся 182 000 рублей.
Допустим, Ольга продает квартиру в том же 2020 за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база составит миллион, а ей придется заплатить 130 000 рублей налогов. Она может подать декларацию и произойдет взаимозачет. В итоге, Ольга ничего не будет платить государству, а получит еще 52 000 рублей из своего вычета.
Можно вспомнить и о других налоговых вычетах. Государство может вернуть 13% от стоимости лечения или учебы, за покупку ценных бумаг и в некоторых других случаях.
Но дело в том, что не все граждане ежемесячно платят НДФЛ и могут на них претендовать. Это относится к самозанятым, предпринимателям (кроме тех, кто платит налоги по ОСНО) и просто официально безработным.
А вот при продаже недвижимости образуется нужная налогооблагаемая база, с которой можно дополнительно вернуть деньги.
Источник: https://sovcombank.ru/blog/umnii-potrebitel/zanizhenie-stoimosti-v-dogovore-kupli-prodazhi-nedvizhimosti-chem-eto-grozit