Перепланировка квартиры в ипотеке сбербанк как согласовать

Перепланировка квартиры в ипотеке от «Сбербанка»: какие разрешения нужны в 2023 году

Переезжая в новую квартиру, всегда хочется сделать ее комфортной для проживания. Однако жилье, купленное в ипотеку, по факту является собственностью банка. Прежде, чем делать ремонт, мы настоятельно рекомендуем изучить ипотечный договор и все условия проведения ремонтных работ.

Объединение ванной комнаты и санузла, демонтаж подоконного блока, объединение кухни с гостиной, создание гардеробных — все это является перепланировкой.

В этой статье вы узнаете:

• можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире от «Сбербанка»;
• когда нужно получать согласие банка;
• какие документы необходимы для Мосжилинспекции;
• будет ли отличаться согласование ипотечной квартиры от той, что в собственности.

Что такое перепланировка

Под ней понимаются любые изменения конфигурации квартиры, которые отображаются в техническом паспорте БТИ. То есть когда меняются площади и границы комнат, переносится сантехника и газовая плита, сносится стена, кухню двигают в другое место.

Правила переустройства регламентированы статьей 25 Жилищного кодекса РФ. Для москвичей действует отдельное постановление правительства столицы № 508-ПП от 25.10.2011«Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Если в квартире клеят новые обои, меняют линолеум или старую ванну на новую, красят стены, устанавливают окна и двери — это не перепланировка. Это обычный ремонт, и такие изменения не надо фиксировать в БТИ.

Какой ремонт нужно согласовывать

Согласуют только те перепланировки, которые отражаются в техническом плане квартиры, а именно:

• увеличение площади комнат за счет других помещений;
• изменение границ санузла, совмещение или разделение ванной с туалетом;
• устройство дополнительного санузла, душевой или ванной комнаты;
• объединение балкона или лоджии с комнатой с установкой стеклопакета;
• заложение проемов в несущих стенах и перекрытиях;
• резка новых проемов в несущих стенах и перекрытиях;
• организация дополнительных помещений — гардеробных, встроенных шкафов, кладовок, либо их демонтаж;
• установка электрических плит на кухнях вместо газовых;
• создание кухни-ниши или перенос кухни в другую часть квартиры.

Перепланировку можно делать в любых квартирах, если их изначальная конфигурация и площадь позволяют это.

Демонтаж подоконного блока и установка французского окна, как показано на этом изображении, являются перепланировкой. Это можно делать в ипотечной квартире, но обязательно по согласованию с Мосжилинспекцией. Порядок узаконивания в МЖИ такой же, как и для квартир без залога.

АПМ-1 берет на себя все хлопоты по согласованию перепланировок любой сложности, в том числе и в ипотечных квартирах. Напишите нам в WhatsApp

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Частые вопросы нашим экспертам

Чтобы задать вопрос в WhatsApp отсканируйте QR-код с телефона.
Диалог с экспертом
откроется в приложении.

Позвоните нам

Москва: +7(495) 181-13-09

Санкт-Петербург: +7(812) 612-01-31

Когда нужно получать в «Сбербанке» разрешение на перепланировку

Если квартира находится в ипотеке, процедура перепланировки начинается с детального изучения договора. Важно найти все условия проведения ремонтных работ.

Выясните, есть ли в договоре пункты:

• запрещающие проведение перепланировки в вашей квартире;
• обязывающие заемщика уведомлять банк в случае перепланировки.

Если прямого запрета нет, значит, к ремонту можно приступать. А вот уведомлять банк о перепланировке или нет, заемщик решает сам. То же самое относится и к страховой компании.

Есть три этапа согласования перепланировки: в Мосжилинспекции, БТИ и Росреестре.

Для Мосжилинспекции и БТИ разрешение от банка на перепланировку не требуется. Если проект будет подготовлен грамотно, получено техническое заключение и собраны все документы – ремонт одобрят без согласия банка. Главное в конце перепланировки:

1. Получить от Мосжилинспекции акт о выполненном переустройстве;
2. Внести изменения в план квартиры БТИ и оформить новый технический паспорт.

Что касается Росреестра, то здесь нет ни одного закона, в котором говорится, что нужно вносить изменения в ЕГРН после перепланировки. Но это необходимо, если вы планируете когда-либо продавать квартиру.

Во время ремонта может измениться общая площадь – например, до него квартира была 100 в. м., а после стала 98 кв. м. Если вы не внесете изменения в ЕГРН, то данные по квартире будут отличаться от информации из БТИ. Тогда покупатель может попросить вас данные Росреестра. И вот на этом этапе получение согласия банка на перепланировку, как основного залогодержателя, обязательно.

Также советуем вносить изменения в ЕГРН, если вы не планируете погашать ипотеку быстро – в ближайшие месяцы или год-два.

Разрешение на перепланировку от «Сбербанка»

Чтобы подать запрос, нужно прийти в отделение банка. Вместе с заявлением вам также понадобятся:

• согласие страховой компании, в которой застрахована ваша квартира;
• заключение оценщика, где написано, что стоимость квартиры, находящейся в ипотеке, после перепланировки будет не ниже, чем до нее.
• не обязательно, но можно предоставить проект перепланировки.

Рассмотрение запроса платное – стоимость необходимо уточнять в «Сбербанке».

Пример согласия банка на перепланировку.

Пример согласия банка на перепланировку.

Основные причины отказа банка в перепланировке

Чаще всего ими являются нарушения строительных норм, а также когда:

• перепланировка предполагает значительные изменения несущих конструкций квартиры;
• ремонтные работы создают угрозу для жизни людей;
• перепланировка касается нижних этажах квартиры панельного дома;
• неграмотно составили проект перепланировки или это сделала компания без допуска СРО.

Документы, необходимые для согласования перепланировки в ипотечной квартире

• Техпаспорт с текущим планом квартиры из БТИ. Если квартира в новостройке, необходимо оформлять техпаспорт самостоятельно. Здесь инструкция, как это сделать;
• Техническое заключение и проект перепланировки;
• Согласие всех собственников или всех членов семьи нанимателя;
• Документы на квартиру;
• Согласие банка, чтобы внести изменения в сведения о квартире в ЕГРН.

Согласование перепланировки — пошаговая инструкция

Перепланировка ипотечной квартиры согласуется так же, как и квартира в собственности. Вам нужно:

1. Получить план квартиры БТИ;
2. Подготовить проект перепланировки и техническое заключение – это делает компания с допуском СРО;
3. Получить согласие банка и страховой организации, если собираетесь вносить изменения в ЕГРН;
4. Составить заявление и подать документы в Мосжилинспекцию через портал mos.ru;
5. Получить разрешение на строительные работы по проекту и ремонт квартиры;
6. Вызвать инспектора для сдачи квартиры – также через портал mos.ru – и получить акт о завершенном переустройстве;
7. Заказать новый технический паспорт БТИ;
8. Внести изменения в Росреестр.

Так выглядит акт о завершенном переустройстве в квартире.На основании него вы получите новый техпаспорт квартиры и сможете внести изменения в ЕГРН.

Вывод

Согласование квартиры в ипотеке от «Сбербанка» в целом никак не отличается от согласования любой другой квартиры. Разрешения банка не входит в список обязательных документов для Мосжилинспекции – ваш ремонт можно будет узаконить и без него. Однако на этапе внесения изменений в Росреестр согласие банка обязательно.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию

Перепланировка квартиры в ипотеке

Ипотека — самый доступный вариант приобретения жилья в Москве, если есть официальный доход и нет проблем с кредитами. Есть мнение, что нельзя делать перепланировку в квартире, которая находится в залоге у банка. Это мнение ошибочное. Закон не запрещает перепланировку в ипотечной квартире.

Даже если вам предстоит долгие годы вносить платежи по ипотеке, вы все равно можете сделать в ней ремонт и согласовать перепланировку. Однако обязательно нужно проверить, что написано в ипотечном договоре. Расскажем, каких правил нужно придерживаться, чтобы с перепланировкой и ипотекой не было проблем.

Что вообще считается перепланировкой

Перепланировка — это изменение плана квартиры в результате ремонта. Например, это перенос или снос стен, расширение дверных проемов, объединение санузла, снос подоконных блоков. В быту перепланировкой называют и работы по переустройству — это установка и перенос сантехники, плиты, трубопровода. Порядок согласования и у перепланировки, и у переустройства одинаковый.

В ст. 25 ЖК РФ говорится, что перепланировкой считаются изменения квартиры, связанные с ее техническими характеристиками. То есть если в жилом помещении проводят косметический ремонт — приклеивают новые обои, меняют линолеум, красят стены, меняют сантехнику, окна и двери, переставляют мебель, — это не перепланировка. Это обычный ремонт. Ведь площади и границы комнат останутся неизменными, и это не надо фиксировать в плане БТИ.

Согласуют только те перепланировки, которые отражаются на техническом плане квартиры. К ним относятся:

• увеличение площади комнат за счет других помещений
• изменение границ санузла, совмещение или разделение
• устройство дополнительного санузла, душевой или ванной комнаты
• устройство проемов в перекрытиях, межкомнатных перегородках, межквартирных и несущих стенах
• объединение балкона или лоджии с комнатой, с установкой стеклянной перегородки
• заложение проемов в несущих стенах и перекрытиях
• прорезка новых проемов в несущих стенах
• организация дополнительных помещений — гардеробных, встроенных шкафов, кладовок, либо их демонтаж
• установка электрических плит на кухнях вместо газовых
• создание кухни-ниши или перенос кухни в другую часть квартиры

Такие виды работ выполняются по специальному проекту с техническим заключением о потенциальной возможности их проведения. Разрабатывать проект перепланировки может только проектное бюро, имеющее допуск СРО, — такое, как Архитектурно-проектная мастерская № 1.

Если перепланировка предполагает работу с несущими стенами или в доме деревянные либо смешанные перекрытия, техническое заключение к проекту готовит автор проекта дома вашей серии. Это может быть проектный институт, небольшая организация или ГБУ «Экспертный центр». Куда обращаться, могут подсказать в управляющей компании.

• объединение кухни, в которой установлено газовое оборудование, с жилой комнатой
• остекление балкона, оборудованного пожарной лестницей
• установка каминов в панельных домах
• перенос санузла в другую часть квартиры с расположением над жилыми комнатами соседей снизу
• расширение санузла за счет кухни или жилой комнаты — кроме квартир на первом этаже
• перенос радиатора отопления на лоджию
• снос несущих перегородок для объединения лоджии с комнатой
• заделка газовых труб в нишу, стену или короб

Как сделать перепланировку в ипотечной квартире в новостройке

Перепланировку в ипотечных квартирах нужно согласовывать. Порядок такой же,как и для квартир без залога. В законе нет никаких ограничений на этот счет. Однако такие ограничения может установить банк.

В новой квартире перепланировку можно сделать, только если банк не возражает и дал письменное согласие. Проверьте, чтобы в ипотечном соглашении не было запретов на перепланировку.

При покупке квартиры со «свободной» планировкой имейте в виду, что любой перенос перегородок в сравнении с первоначальным проектом все равно придется согласовывать. Даже в том случае, если фактически никаких перегородок в квартиры нет. Мокрые, жилые и нежилые зоны все равно разграничены.

Как купить в ипотеку квартиру с перепланировкой

Банки имеют дело только с согласованными перепланировками. Купить на вторичном рынке квартиру с неузаконенными изменениями в ипотеку не получится — банк не выдаст одобрение. И вот почему

• во-первых, рыночная стоимость квартиры от этого существенно снижается.
• во-вторых, несогласованный ремонт и вовсе может быть опасным для проживания. Никто не проводил его экспертизу и не давал заключение о безопасности работ.

Однако наличие несогласованной перепланировки может помочь существенно снизить стоимость квартиры и приобрести жилье с большой скидкой за наличные. После этого вам будет необходимо узаконить перепланировку, так как в будущем вы не сможете продать такую квартиру.

Что пишут о перепланировке в ипотечном договоре

Каждый банк прописывает свои правила о том, что можно делать в квартире, которая находится в ипотеке. Это прописывают в ипотечных договорах.

В некоторых прямо говорится, что вносить любые изменения, связанные с технической частью жилого помещения, запрещено. Это значит, что заняться перепланировкой квартиры вы сможете только после того, как погасите ипотеку и жилье из залога банка перейдет в вашу собственность.

Но чаще перепланировку разрешают, так как при условии ее согласования это предусмотренная законом процедура.

Чаще всего встречаются следующие требования банка, которые нужно выполнить для одобрения перепланировки в ипотечной квартире:

• необходимо получить письменное согласие банка
• нужно провести переоценку квартиры
• перепланировка должна быть согласована с уполномоченными ведомствами
• должно пройти не менее года после заключения ипотечного договора

Внимательно прочитайте документ: заняться вопросом перепланировки вы сможете только после того, как абсолютно убедитесь, что не нарушаете требования кредитной организации. В противном случае вам грозит штраф и даже лишение квартиры. В некоторых банках есть четкое условие — не производить перепланировки.

Какие документы понадобятся для перепланировки в ипотечной квартире

Чтобы согласовать перепланировку в ипотечной квартире, нужны такие же документы, как и при любой обычной перепланировке. Кроме того, потребуется согласие банка, но в Мосжилинспекцию его представлять не нужно.

1. Техническое заключение и проект перепланировки
2. Согласие всех собственников или всех членов семьи нанимателя
3. Документы на квартиру в новостройке
4. Документы на иные квартиры, если сведений о них нет в ЕГРН
5. Техпаспорт с текущим планом квартиры — если его нет в базе МосгорБТИ
6. Доверенность на представителя — если он отправляет заявление

Согласие банка понадобится позже, когда вы будете вносить изменения в сведения о квартире в ЕГРН. Это делают через Росреестр при продаже или дарении квартиры. К тому же это согласие нужно для вашего спокойствия — что банк не признает действия незаконными и не изменит условия договора.

Где взять проект перепланировки

Чтобы получить письменное согласие банка, который выдал ипотеку, необходимо проработать проект будущей перепланировки. По нему будет понятно, как квартира станет выглядеть после всех изменений. Иногда вместо проекта достаточно эскиза.

Проект перепланировки. За проектом нужно обратиться в проектное бюро, которое имеет допуск СРО. Обращаться стоит только в профессиональные компании, так как некорректно составленный план перепланировки у «частника» может обернуться отказом банка в переустройстве квартиры. Да и Мосжилинспекция не примет документы, к которым не приложена выписка о членстве организации в СРО проектировщиков.

Так выглядит план помещений в квартире до и после перепланировки — это часть проекта перепланировки. В проекте перепланировки нигде не указывается, что квартира находится в ипотеке. Мосжилинспекция это не проверяет, поэтому проект будет такой же, как и у любой другой квартиры.

Для подготовки проекта перепланировки понадобятся как минимум:

• текущий план квартиры — его можно заказать в БТИ, это часть техпаспорта
• документы на квартиру — выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, договоры на квартиру в новостройке

Эскиз перепланировки. Есть случаи, когда проект перепланировки не нужен. Это упрощенные виды перепланировок — их согласуют по эскизу. Это возможно, если при перепланировке не переносятся мокрые зоны — ванная, туалет и кухня, не затрагиваются несущие стены, газовая плита остается на том же месте, где и стояла, при этом не меняется на электрическую. Подробнее об этом рассказали в статье: какие перепланировки не требуют согласования.

Так выглядит эскиз перепланировки. Составляется компанией, имеющей допуск СРО. Стоимость работ — 5000 ₽. При желании его можно составить самим бесплатно, если есть навыки работы с техническими документами.

Как получить согласие банка

Согласие банка на перепланировку — обязательный документ, который оформляется в письменном виде. Он подтверждает, что банк не возражает против перепланировки и она соответствует условиям договора.

Для хозяина квартиры это гарантия того, что банк не поднимет ставку по ипотеке и не заставить выплачивать ее досрочно. А также, что после ремонта квартиру получится продать, подарить или сдать в аренду без проблем.

В письме-согласии от банка на перепланировку могут быть указаны условия, которые нужно соблюдать. Например, предоставить банку разрешение на перепланировку и зарегистрировать изменения в ЕГРН в течение определенного срока.

Рассмотрим, какие документы нужны, чтобу получить согласие банка.

Одобрение от страховой. В первую очередь, перед подачей документов в кредитную организацию необходимо получить одобрение от страховой компании, в которой застрахована ваша квартира

Его дадут на основании заключения оценщика. Он должен подтвердить, что стоимость квартиры, находящейся в ипотеке, после перепланировки не снизится. Занижать или завышать стоимость жилья не рекомендуется. Если это будет обнаружено, согласия на перепланировку вы не получите.

Проект перепланировки. Дальше для получения разрешения банку необходимо предоставить подробный проект перепланировки с обязательным указанием планируемых вами изменений. Это может быть перенос дверных проемов, снос или наращивание стен, установка встроенных шкафов, монтаж декоративных ниш из гипсокартона и подиумов. Также там будут указаны места, где установлена сантехника, и иные важные для согласования перепланировки моменты.

Квитанция за рассмотрение. Рассмотрение вашего запроса на согласие в банке платное. Стоимость варьируется от 2000 ₽ до 5000 ₽.

Сроки рассмотрения банком ваших документов всегда индивидуальны и зависят от проекта перепланировки и особенностей работы банка.

• сильно повредит несущие конструкции квартиры
• создаст своим ремонтом угрозу жизни собственника жилья и его соседей
• доверит разработку проекта перепланировки некомпетентному специалисту, у которого нет специального допуска
• задумает перепланировку на нижних этажах панельного дома — это не всегда можно согласовать

После получения одобрения от банка процедура согласования перепланировки та же, что и для всех остальных жилых помещений. С полным пакетом документов необходимо обратиться в Мосжилинспекцию. Сейчас документы подаются электронно — через mos.ru.

Ремонтные работы можно начинать только после согласования в Мосжилинспекции. Учитывайте, что производить их может только организация, имеющая допуск СРО.

По окончании строительных работ необходимо снова обратиться в Мосжилинспекцию, получить акт приема завершенной перепланировки, а потом посетить БТИ, чтобы зафиксировать внесенные изменения в плане квартиры.

1. Составьте проект перепланировки с детальным описанием всех изменений
2. Получите согласие от банка и страховой компании
3. Составьте заявление и подайте документы в Мосжилинспекцию — онлайн на сайте mos.ru
4. Получите разрешение на строительные работы по проекту
5. Отремонтируйте квартиру
6. Вызовите инспектора для сдачи квартиры — также через портал mos.ru
7. Закажите новый техпаспорт на квартиру в БТИ — на основании акта о завершенной перепланировке
8. Зарегистрируйте внесенные в планировку изменения в кадастровой палате

Памятка по согласованию! 👋

✅ В нашей памятке, мы собрали частые ошибки, которые помешают согласовать перепланировку.

✅ можете показать её своему дизайнеру, чтобы он учёл это в дизайн-проекте. Памятка наглядная, с реальными фотографиями, чтобы все могли разобраться.

Получите важную информацию, что можно и что нельзя делать при ремонте

Что будет, если не согласовывать перепланировку

Самовольная перепланировка грозит штрафом и повторным ремонтом в квартире, а в случае с ипотечной квартирой — еще и проблемами с банком.

Любые работы, которые изменяют план квартиры, должны быть согласованы с Мосжилинспекцией. Все изменения отражаются в техпаспорте БТИ. В противном случае они считаются незаконными.

Незаконные действия могут обнаружить соседи, которые зайдут в гости или придут к вам во время аварийной ситуации. Нередко жалобы поступают от соседей, которые давно знали о перепланировке, но решили сообщить о ней только после конфликта с хозяевами квартиры. Еще соседи могут пожаловаться на шум во время вашего ремонта. Это тоже может стать причиной визита инспектора Мосжилинспекции. Сообщить о незаконной перепланировке может управляющая компания — следить за безопасностью дома ее прямая обязанность.

Если у вас не будет на руках согласованного проекта, придется платить штраф — до 2 500 ₽. Кроме этого, нужно будет устранить нарушение. То есть или полностью восстановить первоначальный вид квартиры, или узаконить перепланировку — только уже в самые короткие сроки.

Если о незаконной перепланировке узнает банк, ипотечное соглашение может быть изменено. С точки зрения банка, ваша перепланировка может нанести вред имуществу, которое до окончания выплат находится в залоге у кредитной организации. То есть для банка это риск не продать квартиру по нужной цене в случае если вы не выплатите кредит. В зависимости от условий договора, могут повысить ставку по кредиту или заставить заемщика выплатить долг досрочно.

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! 👋 Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам