Почему в России такая дорогая ипотека?
Многие продолжают возмущаться тем, что в Европе ипотека под 2%, а у нас — под 9%. Разбираемся, в чем тут дело. Почему же у нас такие высокие ставки, а в Европе и США — низкие? Помню, на нескольких мероприятиях топ-менеджерам Сбербанка задавали такой вопрос: мол, почему в своих же дочерних банках типа Австрии даете ипотеку под копеечные проценты, а у нас для своих же людей — по ставке в несколько раз выше? Ситуация Сбербанка тут, в принципе, не отличается от ситуации любого другого российского банка, у которого нет никаких подразделений в других странах. Итак, основные причины три.
Ставки по кредитам зависят от инфляции и стоимости денег на рынке конкретной страны
Самое простое: посмотрите ставки по вкладам. Даже сейчас, когда они болтаются на дне. Ну, пусть будет 4%. Банк забрал деньги у вкладчика под 4%, чтобы заработать, надо выдать кредит под больший процент. Туда заложат все риски и плюс прибыль банка. Вклады — не единственный источник денег для банков, но со ставками в других источниках ситуация такая же.
Сейчас популярность вкладов падает, но банкам где-то деньги брать надо. И в этом «где-то» тоже ставки будут соответствовать определенному уровню. В тех же странах, где ипотеку выдают под 3-4%, и ставки по вкладам в банке могут быть и 0,5%. По вкладам в евро за границей вообще есть отрицательные ставки (то есть вы платите за то, что ваши деньги хранятся в банке).
Риски экономики
Выдавая кредит любому клиенту, банк оценивает не только его как человека и потенциального заемщика. Все мы живем в России, соответственно, оцениваются и риски российской экономики. Вдруг будет кризис и многие потеряют работу? Кредиты некоторые не вернут.
Например, банк занял деньги со вклада под 4% или в другом месте привлек по такой же ставке. Есть расходы на персонал, офисы, на резервы и прочее. Но под 6% без всяких госпрограмм и субсидий банк тоже не выдаст, иначе может остаться без прибыли. Какие-то заемщики вернут кредит, какие-то нет, а в кризис залог в виде квартиры может подешеветь. Поэтому ставку ставят такую, чтобы правильные заемщики покрывали риск неправильных, которые могут принести убыток.
Другая структура доходов банковского бизнеса
Во всех странах у банков основной доход — это бизнес по выдаче кредитов. Привлекли деньги подешевле, выдали подороже. За вычетом издержек остаток — в прибыль. Но в странах с более стабильной экономикой ниже ставки и по кредитам, и по депозитам, и маржа (упрощенно — доходность) по кредитам тоже ниже. Мы, кстати, движемся в последние годы в этом направлении.
Так вот, в странах с более низкими ставками банки больше зарабатывают на некредитных продуктах. Ведение счетов, переводы, обслуживание карт и так далее. В большинстве европейских стран не просто нет кэшбэка за оплату картой — приходится еще и за обслуживание этой самой карты платить. И за обслуживание счетов тоже.
У нас сложилась другая практика, много тех же бесплатных карточек. Но зато банкиры хотят компенсировать это, и закладывают в % по ипотеке и другим кредитам.
В общем, опять все упирается в стабильность и развитость экономики. Сами по себе ставки, цена жилья и многие другие вещи относительны. Пусть бы ставки были выше, но, например, и зарплата у всех индексировалась на размер инфляции, и доходы соответствовали хорошему уровню жизни. В какой-нибудь Великобритании, например, низкие ставки и дорогая недвижимость. Но и зарплаты тоже выше, чем у нас в России.
- ставки по ипотеке
- кредитная политика
- банковская система
Доллар почти ₽100: как падение рубля скажется на ценах на жилье и ипотеке
Этим летом рубль переживает очередное падение. В начале июля курс доллара превысил психологическую отметку в 90 руб., а евро стал стоить больше 100 руб. В понедельник, 7 августа, были установлены новые максимумы — курс доллара впервые с марта 2022 года превысил 97 руб. Затем доллар снизился до 95,6 руб., а евро закрепился на уровне выше 105 руб. Вместе с экспертами разбираемся, как ослабление рубля может сказаться на рынке жилья и ипотеки.
Влияние минимально
Предыдущие ослабления рубля почти всегда сопровождались всплеском спроса на недвижимость, что объяснялось желанием граждан сохранить сбережения. Например, такая ситуация наблюдалась в пандемийном 2020 году. Но в текущих условиях влияние валютных колебаний на рынок жилья не станет таким значительным, как это было раньше, считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «Ажиотажа, как в 2020 году, не будет — ослабление рубля в последние годы уже не является шоковым явлением, поэтому резкого притока наличных на рынок недвижимости ожидать не стоит», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева. По ее словам, в сложившихся обстоятельствах, когда ЦБ активно предпринимает меры, чтобы минимизировать риски для банковской системы и застройщиков (сворачивание околонулевой ипотеки, рост надбавок к коэффициентам риска по ипотеке), ослабление рубля не оказывает серьезного воздействия на рынок. «Максимальный эффект может заключаться лишь в том, что покупатели, которые готовились к сделке в ближайшей перспективе, будут ускорять процесс», — добавила она. Фактор ослабления курса рубля уже не имеет такого же существенного влияния, как, например, в марте 2022 года, марте 2020-го или в декабре 2014-го, согласна эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. «Он в значительной степени уже отыгран рынком — многие сделки в прошлом году прошли именно из-за снижения курса рубля. В условиях ограниченной конвертации национальной валюты ее курс стал меньше влиять на поведение участников рынка», — сказала Лапшина. «К примеру, ослабление рубля этой весной и в июне шло на фоне постепенного восстановления рынка. Резких скачков спроса даже в дни заметных курсовых колебаний зафиксировано не было», — добавила эксперт. Похожую точку зрения высказал директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков. По его словам, исторически, когда происходило ослабление рубля, спрос на жилье резко возрастал, поскольку недвижимость расценивается как защитный актив сбережений. «Это приводило к росту цен на короткое время, потом стоимость корректировалась. Но резкое ослабление рубля в прошлом году уже не оказало серьезного эффекта на рынок жилья», — напомнил Василий Танурков. По его словам, это связано с тем, что спрос стал больше зависеть от ипотеки, ставки по которой резко выросли в начале 2022 года. Кроме того, инвестиционный спрос был невысокий, наоборот, наблюдался тренд на вывод капитала из страны, пояснил он. Сейчас ситуация отличается от прошлогодней, инфляция не столь высока, но влияние ослабления рубля на спрос все равно остается незначительным. Доля инвесторов на рынке по-прежнему невелика. Кроме того, снизилась доля импортных составляющих, добавил Василий Танурков. «При этом спрос на рынке жилья с весны активно восстанавливается, что связано больше с влиянием льготных программ и адаптацией рынка к текущим условиям», — отметил он.
В текущих условиях влияние валютных колебаний на рынок жилья не станет таким значительным, как это было раньше (Фото: Владимир Гердо/ТАСС)
Читайте также: Что будет с ценами на жилье в Москве при снижении курса рубля
Ипотека продолжит дорожать
По мнению экспертов, гораздо большее влияние ослабление рубля может оказать на рынок ипотеки и ставки по кредитам. На июльском заседании ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 1 п.п., объяснив свое решение ускорением инфляции. Вслед за этим стали повышаться рыночные ставки по ипотеке. Кроме того, регулятор не исключил дальнейшего повышения ключевой, что в условиях падения рубля становится более вероятным сценарием. «Ослабление рубля может привести к повышению ключевой ставки из-за ускоряющейся инфляции, что в свою очередь приведет к подорожанию ипотеки», — пояснил Василий Танурков. В июле ЦБ повысил ставку сразу на 1 б. п. и дал жесткий сигнал вероятного продолжения ее повышения на ближайших заседаниях. Продолжившееся после этого падение курса рубля — фактор, подтверждающий, что повышение практически неизбежно, считает руководитель отдела макроэкономического анализа ФГ «Финам» Ольга Беленькая. «Повышение ключевой ставки ЦБ обычно приводит к подорожанию рыночной ипотеки, нет оснований ожидать, что этого не случится и сейчас. В то же время это не касается льготной ипотеки, предоставляемой заемщикам по фиксированным ставкам ниже рыночных», — сказала Беленькая. Сейчас ослабление рубля порождает два тренда, которые разнонаправленно влияют на рынок, добавил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. С одной стороны, активизируются те, кто начинает инвестировать в недвижимость, чтобы сохранить свои сбережения от инфляции. С другой стороны, слабеющий рубль ведет к изменению кредитно-денежной политики и росту ипотечных ставок, а это охлаждает спрос со стороны тех, кто приобретает готовое жилье с использованием заемных средств.
Как менялись ставки при прошлых валютных колебаниях
Финансовые кризисы 2008 и 2014 годов сопровождались увеличением ипотечных ставок. Если до кризисного 2008 года ставки по ипотеке стабильно снижались, летом 2008-го они находились на уровне 12,5%, то в разгар финансового кризиса выросли до 15%. Это привело к двукратному сокращению рынка ипотеки — с 349 тыс. кредитов в 2008 году до 130 тыс. в 2009-м. По мере выхода из кризиса ставки по жилищным кредитам стали постепенно восстанавливаться, пока в 2014 году не наступил новый финансовый кризис. В декабре 2014-го Банк России ради спасения рубля поднял ключевую ставку сразу на 6,5 п.п. — до 17%. Это стало на тот момент рекордным значением. В конце февраля 2022 года ЦБ на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков, выдача кредитов практически прекратилась.
Что будет с ценами на жилье
Что касается цен на жилую недвижимость, то влияние ослабления рубля на их динамику будет минимальным, считают эксперты. В целом предпосылок к подорожанию жилья они не видят. «Я бы не ожидал реакции цен на ослабление рубля», — сказал директор группы корпоративных рейтингов АКРА. С одной стороны, уровень цен достаточно комфортный для застройщиков, они получают хорошую маржу. С другой стороны, на рынке сохраняется затоваривание, что не дает им сильно поднимать цены, пояснил эксперт. Об этом говорят данные «Дом.РФ» по росту показателя нераспроданного жилья и объемы проектного финансирования. «Поэтому в этом году существенного роста цен не предвидится. В лучше случае возможно увеличение в пределах инфляции или даже ниже», — добавил эксперт. Рост цен на недвижимость будет поддерживаться прежде всего спросом населения на ипотеку на фоне начавшегося цикла повышения ключевой ставки. Кроме того, динамика выдач будет зависеть от того, произойдет ли в обозримой перспективе стабилизация рубля, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Надежда Караваева. При этом платежеспособный спрос становится все более ограничен, а Банк России предлагает все новые инициативы по регулированию ипотечного рынка. «Как следствие, мы ожидаем, что в среднесрочной перспективе сегмент будет ждать дальнейшее торможение, что может замедлить и динамику цен на жилье», — сказала Надежда Караваева.
Читайте также: Доллар — 75, евро — 84: что будет с ипотекой после обвала рубля
Директор федеральной компании «Этажи» допустил снижение цен на вторичном рынке жилья. По его мнению, рост ипотечных ставок на вторичное жилье будет вынуждать собственников, заинтересованных в срочной продаже, увеличивать дисконт на свои объекты. «А при затяжном периоде высоких ставок и вовсе снижать стоимость объектов. Это в свою очередь будет сдерживать и рост цен на первичном рынке», — сказал Ильдар Хусаинов. При этом в краткосрочной перспективе цены могут немного вырасти на фоне увеличения спроса по ранее одобренным ипотечным заявкам, уточнил он. По мнению управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, ослабление рубля может привести к росту себестоимости строительства более дорогого жилья и проектов классов бизнес, премиум и элит, при строительстве которых используется большое количество импортных материалов. «Кроме того, повышение ключевой ставки, направленное на стабилизацию валютных курсов, возможно, приведет к удорожанию проектного финансирования. Таким образом, ситуация может отразиться даже на деятельности девелоперов, применяющих только отечественные материалы», — допустил эксперт.
Пока спрос активный
Тем временем спрос на рынке жилья остается активным. По данным «Метриума», в июле в компании выросло более чем в два раза число запросов на покупку премиального и элитного жилья в Москве. «Многие клиенты данных сегментов при покупке квартир и апартаментов используют валютные сбережения. Соответственно, периоды ослабления рубля позволяют покупателям диверсифицировать капиталы, инвестировав средства в недвижимость», — пояснил управляющий директор «Метриума». Повышение спроса отмечают и в «Этажах». По данным компании, в целом по стране количество ипотечных консультаций в июле относительно июня текущего года выросло на 20,4%. «Первые недели августа тоже проходят достаточно активно, количество ипотечных консультаций по сравнению с июлем выросло на 10,9%, в том числе на 25,3% на первичном рынке, на 11,8% в сегменте загородной недвижимости и на 4,3% на вторичное жилье», — рассказал глава компании. По его мнению, с учетом того, что часть банков сохраняют ставки по уже одобренным кредитам на два-три месяца, спрос будет оставаться активным до ноября. Сами банки тоже отмечают высокий спрос на ипотеку. По данным «Домклик», Сбербанк по итогам июля выдал 115,4 тыс. ипотечных кредитов на 390,5 млрд руб. — это рекордные показатели с начала года. Объем выдач в июле по сравнению с июнем вырос на 7,3% (тогда банк выдал 111,4 тыс. жилищных кредитов на 364,1 млрд руб.). Всего за семь месяцев этого года банк выдал 673,5 тыс. жилищных кредитов на 2,2 трлн руб. — в объемах выдач рост превысил 86% относительно аналогичного периода 2022 года, отметили в «Домклик».
Спрос в первую очередь будет поддерживаться ипотекой (Фото: Shutterstock)
- ЦБ резко повысил ключевую ставку: что теперь будет с ипотекой
- Как банки меняли ставки по ипотеке после роста ключевой ставки
- Почему сейчас растет курс доллара и евро: разбираемся с экспертами